东莞证券-保利地产-600048-4月份销售情况良好全年业绩保障度高-190508

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        投资要点：
        事件：保利地产（600048）发布2019年4月份销售简报，单月销售面积及销售金额同比增长分别为21.26%和15.27%。
        点评：  
        4月销售理想  涨幅领跑行业。公司4月份实现签约面积255.16万平方米，同比增长21.26%；实现签约金额374.23亿元，同比增长15.27%。1-4月，公司累计实现签约面积955.2万平方米，同比上升18.93%；累计签约金额1470.83亿元，同比增长23.19%。公司4月份销售理想。
        4月土地获取相对谨慎。4月份,公司通过挂牌方式取得郑州市金水区杓袁北路南侧地块、东莞市南城区环城路西南侧地块和梅州市梅江区约亭路北侧地块，通过拍卖方式取得重庆市巴南区高职城大道西侧项目及得莆田市涵江区福厦公路东北侧地块。合计拿地占地面积为21.45万平米，计容建面为54.14万平米，合计拿地金额23.71亿元；其中权益计建容面积为48.1万平，权益计成交金额21.45亿。公司4月获取土地储备相对谨慎。而公司坚持聚焦一二线城市及核心城市群，形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群为重点的布局体系。土地储备中，一二线城市占比达60%，城市群周边的核心三四线城市占比达30%，布局区域理想。
        业绩保持良好增幅。公司2018年实现营业总收入1945.55亿元，同比增长32.66%；净利润261.49亿元，同比增长32.78%；归母净利润189.04亿元，同比增长20.92%。2019年一季度公司实现营业收入225.77亿，同比增长12.14%；归属净利润23.2亿，同比上升22.51%；业绩保持良好增幅。
        另外截止一季末，公司账上预收账款达3252亿，为2018年营收的1.67倍，2019年业绩保障度极高。
        负债水平合理  融资成本具备优势。公司2018年累计发行权益融资工具326亿元、各类直接债务融资工具约510亿元。2018年末资产负债率77.97%，基本保持稳定；净负债率80.55%，同比降低5.82个百分点，资产负债结构合理，具备较强的抗风险能力；账面有息负债2636.57  亿元，其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%，有息负债综合成本仅约5.03%，具备突出的规模及成本优势。
        盈利预测与投资建议：预计公司19—20年EPS分别为1.98元和2.45元，对应当前股价PE仅6.5倍和5.5倍，估值便宜，维持“推荐”评级。
        风险提示。政策调控，房地产销售低于预期。