东方证券-蓝光发展-600466-千亿全国化开发商雏形初现，产业孵化优势突出-190508

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        核心观点
        销售规模增长迅速，2019  年进军千亿房企行列。公司作为起家成都的公司，2015  年借壳上市后发展迅速，已初步完成全国化布局。在深耕成渝区域的基础上，重点布局长三角区域和珠三角区域，同时坚持深耕及拓展并举的策略，做大单城市场份额，并择机进入有机会的城市。截止至  2018  年底，公司现已布局全国十七大区域超过  60  个城市，已基本实现了全国化布局。2018  年公司合同销售额也达到  855  亿元，2014~2018  年年复合增速达到  50%，公司将继续向千亿房企行列进军。
        旗下产业孵化优势突出，物管医药子公司谋求上市。公司在产业孵化上成绩卓著，物管子公司嘉宝股份在2018年中国物业服务百强名单中位列第  13位，尽管在管规模不大，但盈利能力强，2018  年归母净利润为  2.89  亿元。同时成长性突出，尤其是在外拓物管项目上十分得力，第三方外投项目管理面积占比已经从  2016  年的  24%提升至  2018  年的  56%。医药子公司成都迪康业务相对传统，但盈利性好，2018  年盈利达到  0.9  亿元。公司明确提出两个子公司未来的上市计划，这将有利于公司价值进一步显性化及旗下产业的持续发展。
        激励充分，合伙人机制推动公司快速发展。公司向核心高管授予  1.28  亿份股票期权，并以高业绩成长作为解锁条件：2018-2020  年为  22/33/50  亿，年复合增速达到  50%。在地产子公司蓝光和骏层面，公司利用了跟投机制，总部高管及区域公司高管可以通过相应平台跟投项目公司  15%的股份，这一比例在地产公司居于前列，很好地统一了项目利益各方的权责利。公司同时在物管和医药子公司开展了股权激励。
        财务预测与投资建议
        首次覆盖给予“买入”评级，目标价  8.19  元。我们预测公司  2019-2021  年每股收益为  1.17/1.72/2.19  元。根据可比公司  2019  年  7X  的  PE  估值，首次覆盖给予公司买入评级，目标价  8.19  元。
        风险提示  
        房地产销售规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。