中泰证券-房地产行业周报：节后成交继续向好，流动性持续改善-190511

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        投资要点          
        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速  12.20%，同比增速  3.26%（按面积）
        本周中泰跟踪的  40  个大中城市一手房合计成交面积  494.28  万方，环比增速  12.20%，同比增速  3.26%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为  19.26%，6.82%，17.88%；同比增速分别为  45.89%，20.02%，-21.88%。
        二手房：成交环比增速  68.90%，同比增速-0.66%（按面积）
        本周中泰跟踪的  14  个大中城市二手房合计成交面积  150.38  万方，环比增速  68.90%，同比增速-0.66%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为  65.25%，63.83%，131.06%；同比增速分别为-10.61%，25.53%，-50.74%。
        库存：可售面积环比增速-9.97%（按面积）
        本周中泰跟踪的  15  个大中城市住宅可售面积合计  5329.93  万方，环比增速-0.81%，去化周期  35.70  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.42%，-1.38%，-0.78%。一线、二线、三线去化周期分别为  44.73  周，26.44  周，38.07  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（4  月  29  日至  5  月  5  日）重点城市共开盘  62  个项目，合计推出房源  10461  套，其中一线城市开盘  3507  套、占比  33.5%；开盘项目平均去化率达到  67%，其中二线城市平均去化率为  63%。
        投资建议：本周申万地产指数下跌-4.31%。个股方面，哈高科、中航善达涨幅居前。经过五一长假影响后，本周一手房成交恢复节前态势，继续向好。政策方面，为了继续支持公共租赁住房建设和运营，财政部提出了诸多有关税收优惠政策，公租房免征城镇土地使用税、免征房产税。地方层面，河南省直单位公积金贷款额提升至  80  万，可办理“商转公”。资金端，央行将于  5  月  15  日起对中小银行实行较低存款准备金率，约有  1000  家县域农商行可以享受该项优惠政策，释放长期资金约  2800  亿元。全国首套房贷平均利率连续  2  个季度下降，房地产开发企业到位资金同比增速连续  2  个季度回落，总体而言一季度中国房地产业金融环境指数小幅回暖。我们认为，行业基本面韧性得到进一步确认，叠加因城施策及资金面宽松改善预期正逐步兑现，引导板块整体估值回升，但由于部分一二线城市底部回暖得以确认，且落户放宽政策持续利好一二线及强三线城市。看好配置均衡，一二线占比高的行业龙头及围绕“城市群+都市圈”资源储备充足的优质一线，推荐：1）行业龙头：集中度进一步提升，在融资、拿地、开发、管控、品牌影响力各方面优势会更为凸显，安全边际较高，推荐：万科  A、保利地产；2）优质一线：对于成长型一线房企，我们认为在基本面与政策面接近底部的背景下，挑选要更为严苛，推荐管控高效、杠杆合理、财务健康，兼具弹性与防守的标的，如：新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。
        风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性有所缓和