首创证券-房地产行业周报：节后成交向好，苏州调控政策升级-190514

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        投资要点：
        本周观点：苏州出台楼市调控意见，苏州工业园及高新区部分区域新房限售  3  年，二手房限售  5  年。这是自  2016  年  10  月苏州市出台限购政策后的首次加码，本轮苏州市调控政策的升级主要原因是  2019  年以来苏州市拍市场热度飙升、一二手房市场明显回暖。我们认为“一城一策，房住不炒”已经是房地产行业的稳定宏观调控政策，预计未来各城房价将维持窄幅箱体震荡。
        板块表现：上周（05.06-05.12）地产板块指数整体跑输沪深  300  指数，地产板块全周下跌  4.31%，沪深  300  全周下跌  4.67%，相对沪深300  超额收益  -0.36%。细分板块方面，房地产开发下跌  4.11%，园区开发下跌  5.26%。  
        行业数据：重点覆盖的  68  个大中城市（有效数据城市  35  个）新建商品房合计成交  606.79  万平米，同比增加  28.55%，环比增加  18.66%。过去四周成交量移动平均值为  574.01  万平米，同比增加  17.72  %，环比增加  2.67%。年初至今周均成交  497.80  万平米，较去年全年平均水平减少  0.18%。
        重点覆盖的  21  个大中城市（有效数据城市  14  个）二手房合计成交213.60  万平米，同比减少  5.92%，环比增加  86.48%。过去四周成交量移动平均值为  191.38  万平米，同比减少  6.83%，环比增加  1.47%。年初至今周均成交  145.64  万平米，较去年全年平均水平减少  7.33%。
        一线城市商品房可售面积合计为  4608.35  万平米，同比减少  3.24%，环比增加  2.14%；二线城市商品房可售面积合计为  5239.00  万平米，同比增加  6.06%，环比减少  1.15%  。
        投资建议：在“一城一策，房住不炒”的政策背景下，我们建议积极关注各城市的调控政策走向。我们认为三类公司有较强的投资价值：第一：收益于一二线楼市的回暖，拥有自持物业、一二线货值占比高的低估值龙头，如万科  A、保利地产、金地集团等；第二：二三线园区地产具有协同和集约效用，在“推动制造业高质量发展，促进产业协调发展”的大背景下，将迎来成长性机会，推荐关注园区地产龙头华夏幸福。第三：国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台：光大嘉宝。
        风险提示：1.  国内外宏观经济形势风险；2.房地产行业调控政策风险  3.棚改货币化超预期减弱风险。