中泰证券-房地产行业月报：市场持续回暖，二手房成交创新高-190513

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        投资要点
        行业跟踪：
        重点公司签约销售状况
        据克而瑞数据，本月重点公司签约销售额万科、保利地产、新城控股、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为  4.11%、-24.46%、-0.93%、-26.88%、-7.03%。19  年  4  重点公司的销售额相对于  18  年  4  月增长  30pc，其中新城控股同比增长幅度最大，为  79.8%，万科、保利地产、华夏幸福、旭辉集团同比增长分别为  42.6%、-0.7%、-16.6%、40.3%。
        一手房月度成交：环比增速  3.85%，同比增速  25.68%（按面积）
        本月中泰跟踪的  40  个大中城市一手房合计成交面积  2190.52  万方，环比增速  3.85%，同比增速  25.68%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-9.39%，6.31%，6.68%；同比增速分别为  56.05%，40.55%，-0.32%。
        二手房月度成交：环比增速  31.44%，同比增速  13.77%（按面积）
        本月中泰跟踪的  14  个大中城市二手房合计成交面积  647.77  万方，环比增速  31.44%，同比增速  13.77%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为  4.97%，53.10%，11.71%；同比增速分别为  9.56%，33.27%，-38.16%。  
        库存：可售面积环比增速-3.65%，去化周期  7.91  个月（按面积）
        本月中泰跟踪的  14  个大中城市住宅可售面积合计  5096.92  万方，环比增速-3.65%，去化周期  7.91  个月。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为  3.57%，-15.02%，1.84%。一线、二线、三线去化周期分别为10.56  月，5.13  月，8.99  月。
        40  城土地成交：环比量跌价升，一线成交规划建面环比增长  146.4%3
        本月全国  40  大中城市供应土地规划建筑面积  9283.4  万平方米，环比增速-5.4%，同比增速-3.8%；成交土地规划建筑面积  6974.7  万平方米，环比增速-4.9%，同比增速-19.5%，其中一、二、三线城市环比增速  146.4%、3.1%、-20.5%；成交均价环比上升  11.2%，成交总价环比上升  5.7%。本月，全国  40  大中城市土地溢价率  23.55%，较上月上升  3.24pc。其中一线城市土地溢价  20.57%，二线城市  22.73%，三线城市  26.33%。
        投资建议
        据克而瑞发布的  4  月数据，行业单月销售表现较  3  月有所降温，部分城市单月销售同环比有所下滑，但核心一二线城市表现良好；土地市场表现较好，二三线土地成交量价齐升，土地溢价率持续上涨。
        政策方面，4  月政治局会议重提“住房不炒”，同时，住建部对部分房价、地价波动幅度较大城市进行预警提示，发改委推动继续加大户籍制度改革力度，深化“人地钱挂钩”等相关政策。另一方面，“一城一策”持续推进，部分城市限购，限售，限价政策松动，多个城市出台人才新政，宁波、江苏相继出台落户宽松政策，政策端“有紧有松”的差异化调控，分化进一步凸显。我们认为因城施策作为新常态，不宜过分解读一些短期涨幅较快部分城市调控带来的影响。
        资金方面，继  3  月季节性集中投放后，4  月居民部门新增信贷规模环比有所收缩，资金宽松力度有所放缓，相对于一二线和强三线城市，未来回调压力或将集中在三四线城市。在标的选择方面，更看好资源分布均衡、重点布局高能级城市的行业龙头及围绕“城市群+都市圈”资源储备充足的优质一线，推荐：1）行业龙头：集中度进一步提升，在融资、拿地、开发、管控、品牌影响力各方面优势会更为凸显，安全边际较高，推荐：万科  A、保利地产；2）优质一线：对于成长型一线房企，我们认为在基本面与政策面处底部博弈的背景下，挑选要更为严苛，推荐管控高效、杠杆合理、财务健康，兼具弹性与防守的标的，如：新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。
        风险提示：  房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期