华创证券-首开股份-600376-2019年4月销售数据点评：4月销售靓丽，京国改重要标的-190512

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        事件：
        5  月  8  日，首开股份公布  4  月销售数据，4  月实现签约金额  126.6  亿元，同比+70.3%；实现签约面积  41.5  万平方米，同比+53.1%；1-4  月累计实现签约金额229.3  亿元，同比+31.4%，累计实现签约面积  83.1  万方，同比+28.0%。
        点评：
        4  月销售额  127  亿元、同比+70%，1-4  月累计销售  229.3  亿元、同比+31%
        4  月公司实现签约金额  126.6  亿元，环比+117.3%，同比+70.3%，涨幅较上月提升  24.9pct，大幅高于克尔瑞主流  50  房企  4  月单月平均同比+23.9%；实现签约面积  41.5  万平米，环比+81.4%，同比+53.1%，涨幅较上月下降  11.6pct，表现优于我们高频跟踪的  45  城  4  月成交面积同比+34.2%；销售均价  30,528  元/平米，环比+19.8%，同比+11.2%。1-4  月公司累计实现签约金额  229.3  亿元，同比+31.4%，完成年初销售计划  22.7%；累计实现签约面积  83.1  万平方米，同比+28.0%。累计销售均价  27,589  元/平米，较  18  年均价上涨  3.4%。鉴于公司土储  75%位于强一二线城市，并且京内土储占比总土储  31%，在当前一二线市场持续回暖背景下，预计  19  年全年去化或超预期。
        北京国改重要标的，积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出
        18  年以来，北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件，北方华创股权激励计划获批，电子城股权激励草案出台，北京国改推进速度明显加快。而一方面，首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案，属于国企中较早探索多元化激励机制的企业，可以说公司天生具备市场化改革基因；另一方面，公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企，赋予其在  14  家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势，近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始，公司有望进一步扩充京内优质土储。
        投资建议：4  月销售靓丽，京国改重要标的，重申“强推”评级
        首开股份作为北京市属国资房企，在北京国改加快背景下，依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势，料将是京国改重要标的；公司自2007  年重组上市之后积极变革，深耕北京、并积极京外扩张，推动销售快增，成为国内首家千亿地方国资房企；目前公司布局以强一二线为主，并属北京土储之王，一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持预测公司  2019-20  年每股收益  1.41、1.63  元，对应  19  年  PE  为  6.3  倍，NAV  折价达  55%，按  19  年目标  PE9.0  倍，维持目标价  12.67  元，重申“强推”评级。
        风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金放松不及预期。