中泰证券-2019年4月房地产行业数据点评：销售边际改善，投资、新开工维持韧性-190515

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        投资要点
        一二线回暖，三四线走弱，城市分化继续加深    
        2019年1-4月全国商品房销售面积4.21亿平方米，同比下降-0.3%，降幅较3月环比收窄0.6个百分点。1-4月全国商品房销售额3.91万亿元，同比增长8.1%，累计增速环比提升2.5个百分点。价格方面，1-4月全国商品房累计销售均价约9300元/平方米，同比增长8.3%，累计增幅环比增长1.8个百分点。主要由于年初以来，一二线成交回暖好于预期，占比有所提升；三四线在"棚改缩量"的影响下，成交持续走弱所致。  
        分区域结构来看，1-4月，东部地区商品房销量同比增速为-4.30%，降幅环比收窄2.5个百分点；中部地区同比增速2.40%，增速较上月下降0.4个百分点；西部地区增速较上个月回落0.5个百分点至3.80%；东北地区增速较上月下降4.5个百分点至-4.20%。从我们跟踪的重点城市高频数据来看，一线4城、二线17城、三线25城新房住宅1-4月成交同比增速分别为41.0%、3.7%、-25.3%，一线增幅环比提升5.7个百分点，二线增速环比提升8.9个百分点，三线降幅环比收窄0.1个百分点。  
        去化率方面，中指监测的10个重点城市，4月单月去化率达77.1%，较3月单月提升5.5个百分点，较一季度提升12个百分点，叠加一二线城市成交持续改善，逐步印证重点城市热度回升。  
        综上所述，今年1-2月销量增速大幅回落至2.8%。但随着地方政策边际放松频现（如人才引进等）及落户宽松政策的提振、流动性宽松逐步兑现，3、4月成交迎来改善。我们预计2019年城市间分化将继续加深。一方面，多重利好下，一二线成交回暖好于预期；另一方面，棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，三四线量价水平依然面临下行压力。  
        土地成交持续回落，受一二线结构性热度影响，百城土地溢价率继续回升    
        2019年1-4月全国房企土地购置面积3582万平米，同比大幅下降-33.80%，增速环比下降0.7个百分点；1-4月土地成交价款1590亿元，同比下降-33.50%，增速环比下降6.5个百分点。全国与百城土地成交面积均处于下行趋势，但在成交价款上出现背离，1-4月合计百城土地成交建面同比增速为-14.0%，降幅环比扩大1.6个百分点，成交价款同比增速-6.63%，降幅较上个月收窄5.32个百分点，自2019年2月后，连续两个月降幅出现收窄。  
        全国与百城土地成交价款走势出现背离的主要原因或是：（1）、3月份以来，一二线土地市场热度明显回升。其中，二线城市土地市场于3月开始回暖，溢价率达21.83%，较2月提升10.41个百分点，4月继续提升至22.73%。一线城市4月土地溢价率大幅提升至20.57%。（2）根据百城一二三线土地成交（按建筑面积）占比来看，4月单月，一二线成交占比达57.82%，较上月扩大8.23个百分点。综上，我们认为全国与百城土地成交价款的背离，主要是土地市场结构性回暖所致。  
        资金端持续改善，按揭利率下行提振市场需求    
        2019年1-4月房企到位资金5.25万亿元，同比增长8.9%，增速环比提升3个百分点。其中国内贷款增速环比扩大1.2个百分点至3.70%，连续两个月单月正增长；自筹资金增速环比提升2.3个百分点；定金及预收款增速环比扩大4.6个百分点至15.10%；个人按揭贷款继续改善，增速环比提升3个百分点至12.4%，为2017年5月以来最高水平。利率方面，根据融360数据，3月全国首套房贷利率为5.56%，较2月下降7BP，连续4个月下行。按揭利率下行、银行放款提速，对成交需求端有所提振。受益于信贷宽松，房企资金端改善较为明显，一方面融资难度降低、成本下行，另一方面预收款和按揭增速大幅提升。  
        新开工增速继续回升，开发投资维持高位    
        2019年1-4月全国新开工面积5.86亿平米，同比增长13.10%，增速环比增加1.2个百分点。我们认为主要是由于，3、4月销售及土地市场呈现回暖趋势，叠加去年年末房企销售冲量后，补库存的意愿逐步增强所致。  
        投资方面，2019年1-4月全国房地产开发投资3.42万亿元，同比增长11.90%，增速较上个月扩大0.1个百分点。我们认为主要得益于建安投资的支撑：1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积722569万方，同比增长8.8%，增速比1-3月提高0.2个百分点。施工面积的高增速，适当对冲了土地购置费的疲软，随着分期支付的土地价款逐渐计入，土地购置费增速或将回落，但由于资金面转好，房企施工端动力充足，建安投资或成维持19年投资增速的主力。  
        风险提示事件：资金面加速恶化、成交加速下行等  
        数据来源：国家统计局