西南证券-房地产行业2018年报及2019一季报总结：业绩快速释放，集中度持续提升-190515

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        板块营收业绩高增长，盈利能力持续提升。2018  年申万地产板块营业收入增速为20%，而包括9  家内房股及8  家A  股在内的龙头房企2018  年加权业绩增速为36.2%，创2016  年以来新高，龙头房企预收账款增速高达29%，对营业收入的覆盖倍数维持在近年高位，未来可结算规模具备保障。利润端2018  年申万板块业绩增速为12.5%，龙头房企业绩增速高达29%。另外，随着合作开发成为行业主流并体现在财务报表，2018  年申万地产板块少数股东损益同比增速为83.9%，占净利润的比提升至39%。2018  年，申万地产板块按营业收入加权平均毛利率为32.5%，同比提升了2.6  个百分点，创近五年新高。加权平均净利率为12.4%，同比维持稳定，依旧维持在较高水平，其中2018  年核心公司加权平均净利率为15.2%，创近四年来新高。板块近年期间费用率呈小幅攀升，而其中核心公司费用率管控水平能力凸显。
        销售集中度继续提升，行业增速稳中有升。2018  年全国商品房销售面积17.2亿方，同比增长1.3%，比上年回落6.4  个百分点，商品房销售额15.0  万亿元，同比增长12.2%，比上年回落1.5  个百分点。2018  年TOP10、TOP20、TOP30房企市占率分别达到26.9%、37.4%以及45.2%，前三十房企销售占比几近半数，行业集中度持续提升。2018  年TOP10、TOP20、TOP30  销售门槛分别达到2000  亿、1300  亿以及1000  亿元。2018  年，核心公司销售拿地均有回落，全年核心公司共计实现销售金额4.9  万亿元，同比增长28.6%。核心公司2018  年末总土储合计为17.2  亿方，同比增长17.3%。
        板块有息负债增速持续放缓，净负债率稳定可控。2018  年板块加权平均净负债率维持稳定，尤其是核心公司管控能力凸显。近年申万地产板块加权平均净负债率基本维持在110-120%之间，核心公司近四年均稳定在80-90%的区间。2018  年，申万地产板块总计存续的有息负债总额约为3.2  万亿元，同比增速自2017  年27.1%的高位后持续回落至2018  年的13.1%，龙头房企近年来有息负债总额增速从2014  年的54%降至2018  年的25%，增速持续回落。
        投资建议：目前时点市场的系统性风险充分释放，择股偏好销售、业绩和风险溢价改善重合维度多的个股，维持板块“强于大市”的投资评级，推荐万科  A、保利地产、招商蛇口、融创中国、碧桂园等。
        风险提示：房地产调控政策风险、行业信用紧缩风险等。