首创证券-房地产行业2019年4月统计局数据点评：投资增速持续走高，销售正增长，分化加剧-190516

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        事件：
        国家统计局发布2019年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况。2019  年4  月单月销售面积1.23  亿平，同比增长1.3%；销售金额1.21  万亿元，同比增长13.9%；开发投资金额1.04万亿元，同比增长12%。
        点评：
        新开工增速回升，18年土地购置费较高导致投资增速持续走高。2019  年1-4  月全国房地产投资同比增长11.9%，增速较前3  月上升0.1  个百分点；4  月单月投资同比增长12%，较3  月略降0.01  个百分点。我们认为投资增速持续走高的主要原因是新开工增速回升和18年土地购置费较高且分期缴纳。2019  年1-4  月全国新开工面积5.86  亿平米，同比增长13.10%，增速环比增加1.2  个百分点。考虑先行指标土地成交价款前4  月增速同比下降33.5%，土地购置面积同比下降33.8%，我们预计土地购置费增速亦将下行，我们预测下半年投资增速将缓慢回落。
        受贷款利率下降及市场预期回暖影响，单月销售持续正增长，但地区分化加剧。1-4  月的商品房销售面积同比下降0.3%，较1-3  月上升0.6个百分点；销售金额同比增加8.1%，上升2.4个百分点。1-4  月销售持续走高，但地区分化加剧，其中受益于一二线回暖东部明显走高；而中西部增速放缓、东北增速负增长显示出19  年棚改减半负面效应或将开始逐渐显现。
        销售回款高增导致开发商到位资金持续大幅度增长。1-4月份，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1-3月份提高3个百分点。其中，国内贷款8955亿元，增长3.7%；利用外资34亿元，增长1.0倍；自筹资金15687亿元，增长5.3%；定金及预收款17249亿元，增长15.1%；个人按揭贷款8031亿元，增长12.4%。
        投资建议：苏州调控政策升级，可以看出"一城一策，房住不炒"已经是房地产行业的稳定宏观政策，预计未来各城房价将维持窄幅箱体震荡。我们认为三类公司有较强的投资价值：第一：收益于一二线楼市的回暖，拥有自持物业、一二线货值占比高的低估值龙头，如万科  A、保利地产、金地集团等；第二：二三线园区地产具有协同和集约效用，在"推动制造业高质量发展，促进产业协调发展"的大背景下，将迎来成长性机会，推荐关注园区地产龙头华夏幸福。第三：国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台：光大嘉宝。  
        风险提示：1.房贷利率上升风险:2.房企融资成本上升风  险;3.销售增速不及预期。