国信证券-融创服务-1516.HK-聚焦中高端，揽高速增长-210909

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融创服务：聚焦中高端，揽高速增长公司聚焦中高端，目前布局15大区，在管项目939个，在服务高端案场608个，是“中国品质服务引领者”。

得益于规模持续扩展、新盘持续注入、降本增效等原因，公司毛利率、净利率逐年提升，根据测算，我们认为公司中短期内在管高毛利新盘的比例将与现在基本持平，公司基础物管毛利率水平中短期内仍有上涨空间，将持续受益于盈利能力的提升。

基础物管：母公司实力雄厚，三方外拓成效明显母公司融创中国实力雄厚，当前仍是公司在管面积增加的主要来源。

若考虑母公司中未签约的面积，融创服务的合约面积将达到4.6亿平方米，是目前在管面积的1.7倍，未来2年内在管面积的较快增长仍然具备高度确定性。

得益于快速建立的拓展能力，公司市拓效果明显，第三方比重显著提升，公司快速建立的拓展能力体现在服务能力、品牌能力、以及强大的资源整合能力，将成为公司未来在第三方拓展项目上的核心的优势。

我们预计至2022年末，公司在管面积和合约面积中来自第三方项目的占比将达到50%。

社区增值：坚持高质服务，产值大幅提升公司社区生活服务产值大幅提升，分业务类型看，公司便民服务增速最为迅猛，随着公司在管面积的不断增加，社区增值服务业务不断加速，该板块收入占比将持续提升，预计2021、2022、2023年社区增值服务收入占比将分别达到6%、10%、15%。

估值与投资建议公司聚焦中高端，是一家成长性和确定性兼备的优质物管企业，母公司实力雄厚，第三方投拓优势明显，盈利能力具有显著比较优势，有极大潜力成长为行业龙头。

我们认为公司合理价值在24.5至29.4港元之间，有28.9%至54.7%的空间，预计公司2021至2023年归母净利分别为13亿元、20亿元和28亿元，EPS分别为0.41元、0.65元和0.89元，对应PE分别为38.8、24.2、17.3X，维持“买入”评级。

风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；增值服务拓展不及预期。