中泰证券-房地产行业周报：成交有所回暖，一二线库存进一步降低-190518

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        投资要点  
        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速  3.44%，同比增速  21.91%（按面积）
        本周中泰跟踪的  40  个大中城市一手房合计成交面积  541.96  万方，环比增速  3.44%，同比增速  21.91%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为  20.17%，-0.78%，2.98%；同比增速分别为  54.87%，33.57%，0.91%。
        二手房：成交环比增速  38.65%，同比增速  40.43%（按面积）
        本周中泰跟踪的  14  个大中城市二手房合计成交面积  215.81  万方，环比增速  38.65%，同比增速  40.43%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为  142.92%，1.87%，-24.49%；同比增速分别为  135.29%，18.84%，-53.55%。
        库存：可售面积环比增速-0.85%（按面积）
        本周中泰跟踪的  15  个大中城市住宅可售面积合计  5284.57  万方，环比增速-0.85%，去化周期  34.89  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.91%，-1.10%，0.49%。一线、二线、三线去化周期分别为  43.14  周，26.04  周，38.10  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（5  月  6  日至  5  月  12  日）重点城市共开盘  62  个项目，合计推出房源  12530  套，其中一线城市开盘  2624  套、占比  20.94%；开盘项目平均去化率达到  64.7%，其中二线城市平均去化率为69%。
        投资建议：本周，统计局公布了  4  月行业数据，新开工增速继续回升，开发投资维持高位，销售层面从我们跟踪的高频数据看，一二线回暖三四线走弱，城市分化继续加深；土地成交持续回落，受一二线结构性热度影响，百城土地溢价率继续回升。政策方面：央行宣布今年将继续坚持房地产金融政策的连续性、稳定性，住建部也强调人口流入量多的大中城市要切实增加公租房供给，“一城一策”有紧有松的差异化调控依旧是主旋律，深圳、广州、南京等地继续出台吸引人才的补贴政策，另一方面，18  日住建部对佛山、苏州、大连、南宁  4  城市进行预警提示。投资方面，建议关注配置均衡，一二线占比高的行业龙头及围绕“城市群+都市圈”资源储备充足的优质一线，推荐：1）行业龙头：集中度进一步提升，在融资、拿地、开发、管控、品牌影响力各方面优势会更为凸显，安全边际较高，推荐：万科  A、保利地产；2）优质一线：对于成长型一线房企，我们认为在基本面与政策面接近底部的背景下，挑选要更为严苛，推荐管控高效、杠杆合理、财务健康，兼具弹性与防守的标的，如：新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。
        风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性有所缓和。