国信证券（香港）-物业管理行业：万亿市场规模，行业迎来黄金发展期-190506

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        房地产行业进入平稳增长阶段，物管分拆成为房地产企业战略转型的必然选择  
        近年来，全国房屋竣工面积增速开始阶梯下滑，由  2011  年的  17.62%下滑至  2018  年的-7.82%，在  2015/2017/2018  三年负增长，中国房地产行业正逐渐由增量市场进入存量市场。房地产企业根据市场环境，纷纷开始进入转型的探索阶段，如社区物业  O2O、养老地产、物流地产、教育地产、医疗健康产业、体育产业等成为房地产转型升级的选择之一。而物管分拆已成为在房地产企业的“地产开发商”到“地产服务商”的转型之路上的必然选择。
        预计  2022  年中国物业管理行业市场规模过万亿，市场格局由高度分散不断向优质龙头企业集中  
        根据中国物业管理协会数据，2017  年全国物业管理行业营业收入规模约为  6007.2  亿，2008—2017  年复合增长率达  12.5%，我们预计2018—2022  年全国物业管理行业营业收入年复合增长速度将保持在11%左右，到  2022  年全国物业管理规模将超过  1  万亿。2017  年全国的物业服务企业共计  11.8  万家，目前物业管理行业仍是一个高度分散的行业。各地物业服务水平参差不齐，物业管理企业近年来数量仍有增加，但物业管理服务市场随着政策、市场竞争及信息技术的变化，行业的集中度逐年提升，市场份额不断向优质龙头企业集中。2012—2017  年，百强企业的全国市场份额从  13.5%上升至32.4%，预计未来百强企业市场份额仍将持续提升。
        物业管理公司规模扩张业务模式  
        物业管理公司规模扩张主要有三种模式：其一是关联方地产商支持；其二是利用品牌优势进行第三方新项目拓展；其三是对存量项目进行收并购。在目前港股  13  家上市公司中，碧桂园服务(06098.HK)、绿城服务(02869.HK)、彩生活(01778.HK)是这三种模式的典型代表。  
        增值服务市场規模高速增长  
        根据  Frost&Sullivan  的数据，2017  年中国物业管理增值服务的市场规模达到人民币  3,179  亿元，2012  年至  2017  年的复合年增长率为73.8%，预计  2022  年增值服务市场的市场规模可达到人民币  8468  亿元，2017  年至  2022  年的复合年增长率为  21.6%。近年来，物业管理公司纷纷拓展出多种增值服务，包括社区  O20  服务、顾问咨询服务、工程服务、社区教育、社区新零售、社区养老等，但目前阶段增值服务尤其是业主增值服务大部分公司仍处于起步阶段，营收占比低于  20%，物业管理服务仍然是营业收入的主要来源，增值服务营收规模未来仍有较大提升空间及潜力。
        投资建议  
        当前物业管理行业正在快速增长的黄金发展期，预计到  2022  年全国物业管理规模将超过  1  万亿。未来，物业管理行业集中度将进一步提升，行业龙头在市场竞争中的优势愈发明显，推荐具备关联地产企业支持、储备面积丰富的碧桂园服务（06098.HK）、新城悦(01755.HK)、以及品牌优势及第三方项目拓展能力强的绿城服务（02869.HK）。
        风险提示  
        房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；人员成本大幅上升；增值服务收入增速低于预期。