首创证券-房地产行业周报：投资增速持续走高，销售回暖-190521

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        投资要点：  
        本周观点：国家统计局发布  2019  年  1-4  月份全国房地产开发投资和销售情况。我们认为投资增速持续走高的主要原因是新开工增速回升和  18  年土地购置费较高且分期缴纳。考虑先行指标土地成交价款前  4  月增速同比下降  33.5%，土地购置面积同比下降  33.8%，我们预计土地购置费增速亦将下行，我们预测下半年投资增速将缓慢回落。  
        板块表现：上周（05.12-05.19）地产板块指数整体跑输沪深  300  指数，地产板块全周下跌  2.22%，沪深  300  全周下跌  1.87%，相对沪深300  超额收益  -0.35%。细分板块方面，房地产开发下跌  4.11%，园区开发下跌  5.26%。  
        行业数据：重点覆盖的  68  个大中城市（有效数据城市  35  个）新建商品房合计成交  641.99  万平米，同比增加  35.89%，环比增加  15.05%。过去四周成交量移动平均值为  578.94  万平米，同比增加  15.75%，环比增加  2.53%。年初至今周成交  502.41  万平米，较去年全年平均水平增加  0.75%。
        重点覆盖的  21  个大中城市（有效数据城市  14  个）二手房合计成交228.30  万平米，同比减少  4.87%，环比增加  0.57%。过去四周成交量移动平均值为  194.77  万平米，同比减少  12.07  %，环比减少  0.29%。年初至今周均成交  149.77  万平米，较去年全年平均水平减少  4.69%。一线城市商品房可售面积合计为  4601.31  万平米，同比增加  26.57%，环比减少  0.16%；二线城市商品房可售面积合计为  4974.09  万平米，同比增加  27.66%，环比减少  0.6%  。
        投资建议：2018  年  A  股上市房企盈利能力持续提升，杠  杆率稳步下降，已售未结资源充足，未来业绩可期。在“一城一策，房住不炒”的政策背景下，我们建议积极关注各城市的调控政策走向。我们认为三类公司有较强的投资价值：第一：收益于一二线楼市的回暖，拥有自持物业、一二线货值占比高的低估值龙头，如万科  A、  保利地产、金地集团等；第二：二三线园区地产具有协同和集约效用，在“推动制造业高质量发展，促进产业协调发展”的大背景下，将迎来成长性机会，推荐关注园区地产龙头华夏幸福。第三：国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台：光大嘉宝。  
        风险提示：1.  国内外宏观经济形势风险；2.房地产行业调控政策风险  3.棚改货币化超预期减弱风险。