东莞证券-房地产行业2019年5月月报：销售持续回暖，行业景气度提升明显-190522

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        投资要点：
        楼市回暖  4月份销售涨幅探底回升。2019年1—4月全国商品房销售面积4.2亿平米，同比降0.3%。全国商品房销售额3.9万亿，同比上升8.1%。整体看，全国商品房销售3月末开始探底回升，4月份上升趋势延续，楼市回暖持续。我们预计稳经济背景下，楼市政策延续因城施策，19年全年楼市销售将保持相对平稳，销售绝对值仍将维持在历史高水平。
        一二线城市房价4月涨幅延续上升态势。70大中城市新建商品住宅价格指数观测，4月份新建商品住宅价格指数同比上升11.4%，涨幅较3月末上升0.1个百分点；涨幅延续上升态势。环比方面，4月70大中城市新建商品住宅价格指数环比上升0.6%，环比涨幅与3月末持平，涨幅维持在近一年低位。整体看，4月份房价同环比涨幅均较年初上升，同比涨幅更达到近两年高位。
        开发投资增速持续上升。2019年前4月全国房地产开发投资完成额达3.42万亿元，累计同比增速11.9%，开发投资增速较2018年末上升2.4个百分点，也较3月末进一步上升0.1个百分点，达到近4年半以来增速最高水平。经历过去几年房地产销售大年，行业库存去化理想可售下降明显，开发商提升开发进度补充可售资源得以体现。另一方面，行业资金流动性持续改善，资金到位带来工程进度加快，投资增速上升。房地产开发投资增速明显高于制造业及固定资产投资增速，稳经济作用明显。
        行业研判与投资建议。在中美贸易摩擦阴霾下，国内稳经济压力加大，预计楼市政策最严时期预计过去。我们对全年房地产销售及竣工量保持乐观，行业平稳增长预期较高。行业留存可结算量充裕，2019年全年业绩确定性及保障度高。运营情况良好，基本面靓丽的龙头房企，近年分红率均保持平稳理想水平，股息率具有一定吸引力。行业当前行业估值水平较低，具备向上修复弹性。建议投资者关注招商蛇口、保利地产、万科A、华夏幸福、金地集团、荣盛发展、华发股份、金融街等。  
        风险提示:  楼市政策收紧;  楼市出现超预期调整。