东方证券-大悦城-000031-央企背景，深圳血统，商住协同缔造新辉煌-190524

《东方证券-大悦城-000031-央企背景，深圳血统，商住协同缔造新辉煌-190524（33页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东方证券-大悦城-000031-央企背景，深圳血统，商住协同缔造新辉煌-190524（33页）.pdf（33页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

        核心观点
        公司兼具央企背景与深圳血统，经营稳健，财务健康。中粮地产的控股股东为中粮集团，是  16  家以房地产作为主营业务的央企之一。公司近  5  年有  4年毛利率超过  30%，盈利能力稳定并且领先规模相近的房企。公司现有长期债务  292.8  亿元，短期债务  62.8  亿元，EBITDA  利息保障倍数为  1.8，整体经营对债务保障情况好。
        房地产业务集中于一二线城市，战略调整全面提速，进入跨越式发展阶段。公司长期深耕于一二线城市，2014-2017  年，公司累计实现销售金额  727  亿，其中一二线城市占比  98.5%。公司  2018  年以前侧重品质的打磨，规模扩张相对较慢。2018  年公司提出了全面提速、跨越式发展的方针，并且得到了良好的执行。2018  年实现销售金额  487  亿（含大悦城地产），同比增长  86.2%。在  2019  年楼市回归一二线和三四线存在结构性机会的背景下，公司依靠在一二线城市的项目储备、产品力，再结合下沉强三四线城市，有望在  2019年再度实现销售规模的跨越。
        收购大悦城，实现商业地产和住宅开发协同发展。大悦城是国内前五强的商业地产龙头。2018  年实现投资物业租金和其他相关收入  51.6  亿（含中粮  6.1亿）。商业地产历经  2  年负增长，国内购物中心市场目前正在转暖，未来一二线城市仍有发展空间。公司收购大悦城，既可获得稳定的租金收入，又为存量时代的竞争增添了砝码。依靠大悦城的品牌，公司拿地时会更有优势，大悦城强大的商业运营能力将为公司住宅项目提供优质商业配套，提升住宅产品竞争力。住宅业务的发展也将支撑商业地产资产的持有。
        财务预测与投资建议
        首次覆盖给予买入评级，目标价  8.45  元。我们预测公司  2019-2021  年每股收益分别为  0.65/0.84/1.02  元。可比公司  2019  年平均估值为  13X，我们给予公司  13X  估值，对应目标价  8.45  元。
        风险提示  
        房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。
        土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。