中泰证券-房地产行业周报：高基数效应下，城市分化继续加深-190525

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        投资要点
        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速-12.83%，同比增速  9.94%（按面积）
        本周中泰跟踪的  40  个大中城市一手房合计成交面积  494.78  万方，环比增速-12.83%，同比增速  9.94%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-19.71%，-6.70%，-18.43%；同比增速分别为  21.33%，33.91%，-17.00%。
        二手房：成交环比增速-3.17%，同比增速  4.77%（按面积）
        本周中泰跟踪的  14  个大中城市二手房合计成交面积  153.74  万方，环比增速-3.17%，同比增速  4.77%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-17.59%，0.47%，24.32%；同比增速分别为-9.56%，26.85%，-37.50%。
        库存：可售面积环比增速  0.45%（按面积）
        本周中泰跟踪的  15  个大中城市住宅可售面积合计  5308.18  万方，环比增速  0.45%，去化周期  33.93  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.44%，2.10%，-1.04%。一线、二线、三线去化周期分别为  42.55  周，25.07  周，37.64  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（5  月  13  日至  5  月  19  日）重点城市共开盘  67个项目，合计推出房源  12101  套，其中一线城市开盘  2483  套、占比20.52%；开盘项目平均去化率达到  56.6%，其中二线城市平均去化率为  64%。
        投资建议：本周，一手房成交同比增速较上周有所回落，但是在一二线市场持续回暖的支撑下，单周成交依然维持正增长。受高基数效应的影响，今年  5  月至今销量累计同比增速为  5.6%，较  4  月增速大幅回落。按城市能级来看，一二线回暖好于预期，增速达  26.8%，三四线在“棚改缩量+高基数效应”的影响下，成交持续走弱。政策方面，央行宣布今年将继续坚持房地产金融政策的连续性、稳定性；四部委印发意见规范发展公租房，要分类合理确定准入门槛，坚持实物保障与租赁补贴并举。地方层面，受调控新政规范，苏州吴江城南宅地调低市场指导价等指标。松紧结合的“双向调整”依然是落实“一城一策”的主要形式。投资方面，建议关注配置均衡，一二线占比高的行业龙头及围绕“城市群+都市圈”资源储备充足的优质一线，推荐：1）行业龙头：集中度进一步提升，在融资、拿地、开发、管控、品牌影响力各方面优势会更为凸显，安全边际较高，推荐：万科  A、保利地产；2）优质一线：对于成长型一线房企，我们认为在基本面与政策面接近底部的背景下，挑选要更为严苛，推荐管控高效、杠杆合理、财务健康，兼具弹性与防守的标的，如：新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。
        风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性有所缓和。