平安证券-地产行业周报：楼市回归平稳，银保监严惩违规“输血”楼市-190526

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        本周观点：近日各地银保监局针对违规“输血”房地产，向多家金融机构共开出  32  张罚单。结合近期出台的银保监会  23  号文可以看出，当局对严禁违规资金流入房地产市场态度坚决。春节以来核心城市楼市、地市持续回温，近期政治局、住建部亦接连发声，防止市场再次过热。在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策导向下，预计后续楼市整体仍将以稳为主。板块投资方面，随着市场关注回归基本面，地产板块政策及市场底部明确，低估值、高股息且业绩增长确定，配置价值持续凸显。个股关注两条主线：1）资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；2）受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。
        行业动态：1）违规“输血”房地产，多家金融机构收密集罚单；2）海南：未经批准不得新建乡村民宿，严禁变相发展房地产。  楼市动态：1）成交环比回落，楼市回归平稳。本周新房成交环比降  7%、二手房环比降  4%。春节后核心城市成交持续回升，随着过去两年积累刚需逐步释放，政治局会议重申“房住不炒”及住建部接连预警楼市、地市较热城市，楼市逐步回归平稳。2）库存环比回升，中期或仍将上行。16城取证库存环比升  0.8%；其中二线升  1.4%、三线升  1.3%。草根了解到  5月多地楼市已有所降温、且后续潜在供应规模较大，预计中期库存仍将缓慢上行。3）推盘力度微降，去化短期或面临压力。上周重点城市新推房源  1.2  万套，环比降  3.4%；开盘去化率  57%，环比降  8  个百分点。春节以来核心城市楼市持续回温，但近期政治局会议重申“房住不炒”及住建部接连预警提示楼市、地市较热城市，去化率短期或面临压力。4）挂牌整体上行，市场情绪仍偏谨慎。19  城二手房挂牌量环比升  2.8%。楼市回温背景下挂牌量依旧上升，意味着市场对后市仍偏谨慎。5）土地成交、溢价率下行，短期地市将趋于平稳。本周百城土地成交  539  万平，环比降68%；溢价率  9.4%，环比降  20.4  个百分点。尽管土拍市场整体成交较为平缓，但溢价率自  2019  年  1  月起持续回升，随着近期政治局、住建部接连发声，预计短期核心城市土地市场有望趋于平稳。
        投融资动态：根据  Wind  统计，本周（5.20-5.24）房企境内发债  146.8  亿元，环比升  42.9%；境外发债  5.8  亿美元。境内外发行利率位于3.85%-14.5%区间，其中金融街、首开股份、世茂股份、蚌埠高新、新城控股均较前次有所回落。2019  年为房企偿债高峰期，楼市回温持续性有待观察情形下，预计融资仍将保持积极。
        风险提示：1）尽管当前楼市整体回温，但三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）目前一二线楼市已自然复苏，可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险；3）受楼市火爆影响  2016  年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，预计板块未来面临毛利率下滑风险；4）近期政治局及住建部接连发声重提“房住不炒”，苏州跟进出台部分区域限售及地市收紧政策，若后续部分城市市场热度延续，未来或存在调控加码风险。