招商银行-房地产行业月度报告（2019年5月）：投资见顶在即，房企19年营收增速或有小幅增长-190524

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        ■  销售回暖边际减弱，投资见顶在即；二线城市二手房价格回调显著。受益于一二线城市在三月"小阳春"下销售向好的持续性以及对其周边三四线城市的溢出效应，2019年1-4月商品房销售面积同比下降0.3%，降幅较前三个月收窄0.6个百分点。但从4月份单月销售面积来看，销售回暖的趋势边际减弱，短期内销售面积增速难以转正。在施工端的持续性支撑下，2019年1-4月房地产投资增速达到11.9%，较前三个月提升了0.1个百分点，投资韧性仍旧十足。但建安设备费对于投资的支撑正在逐步减弱，房地产投资见顶缓慢回落在即。2019年4月一手房和二手房价格整体企稳，二手房销售价格中二线城市环比增速出现较大幅度回调，一线和三线城市环比增速小幅上涨。其中一、二、三线城市二手房销售价格环比增速分别为0.4%、0.6%和0.6%，其中二线城市二手房价格环比增速下降了0.6个百分点。  
        ■房企整体业绩表现稳健提升，预计19年营收增速或有小幅增长。受益于2016、2017年房企结转项目的量价齐升以及合作开发项目的增多，2018年样本房企的营收增速达到21.32%，同比大幅增加13.26%；净利润增速为23.23%，净利润增速有所放缓。样本房企短期有息债务覆盖倍数略微修复，2019Q1达到了125.11%，短期来看偿债压力不大；净负债率下滑显著，整体杠杆水平处于可控范围之内，2018年整体净负债率为96.43%，同比下降了2.76个百分点。样本房企销售额同比增速为20.66%，增速回升明显；样本房企投资拿地相关支出同比增速为8.16%较去年同期大幅下降18.01个百分点，受益于2019Q1销售回暖，房企投资拿地信心有所提振。2018年房企预收账款锁定性仍处于历史较高水平，我们认为房企2019年营收增速或将有小幅增长。  
        ■  住建部预警价格波动，政策调整力度大幅转向可能性较小。中央政治局会议重申房住不炒，住建部陆续对房价、地价波动幅度较大城市进行预警提示。地方政府为了保持政策的连续性和稳定性同时要达到年底住建部对于地方房价的考核标准，对于房价、地价过热区域进行持续微调的可能性较大，政策调整力度大幅转向的可能性较小。