中泰证券-房地产行业周报：一线成交大幅上升，重点城市推盘去化提速-190601

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        投资要点
        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速  3.44%，同比增速  21.91%（按面积）
        本周中泰跟踪的  40  个大中城市一手房合计成交面积  541.96  万方，环比增速  3.44%，同比增速  21.91%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为  20.17%，-0.78%，2.98%；同比增速分别为  54.87%，33.57%，0.91%。
        二手房：成交环比增速-3.99%，同比增速  11.99%（按面积）
        本周中泰跟踪的  14  个大中城市二手房合计成交面积  151.15  万方，环比增速-3.99%，同比增速  11.99%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为  5.20%，-3.96%，-28.97%；同比增速分别为  0.57%，43.51%，-52.32%。
        库存：可售面积环比增速-0.85%（按面积）
        本周中泰跟踪的  15  个大中城市住宅可售面积合计  5272.56  万方，环比增速-0.67%，去化周期  33.43  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-1.47%，-0.15%，1.79%。一线、二线、三线去化周期分别为  42.01  周，24.53  周，38.45  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（5  月  20  日至  5  月  26  日）重点城市共开盘  68个项目，合计推出房源  12737  套，其中一线城市开盘  2181  套、占比17.12%；开盘项目平均去化率达到  80.4%，其中二线城市平均去化率为  76%。
        投资建议：投资建议：本周，房企  5  月销售数据出炉，据中指院数据，前  10  房企销售额增速单月同比+16.4%，环比增长  7.8%，销售增速较4  月有所回落；结构上看，以一二线为主，及货值分布合理的万科、保利、中海、旭辉、世茂等房企单月表现较为出色，这一点符合我们此前对于行业的判断：3  月以来，新房销售呈现以部分一二线重点城市为主的结构性回暖，4  月一二线城市销售增速同比持平，5  月至今涨幅略有收窄，而三四线城市销售增速持续为负，我们认为整体市场的结构性分化进一步凸显：一二线已经筑底回升，部分城市甚至收到住建部房价预警提示，而三四线底部或还需  2  季度左右的时间来确认。政策方面，中央再提“住房不炒”，因城施策以“稳”为结果导向，调控有松有紧；资金方面，一季度资金面宽松，房企融资渠道顺畅，成本有所降低，同时，居民首贷利率自  18  年  12  月以来连续  5  个月下跌，但随着部分地区楼市回暖，银保监会  4  月清理违规资金流入房地产，南京等热点二线城市房贷利率有所上升，未来市场趋势有待观察。估值方面，近期板块回撤让重点房企的  PE  估值落入  5-9X  区间；我们认为当前地产股估值低，且影响板块估值的关键因素—政策端调控已出现边际改善，在当前基本面尚未形成全面修复的背景下，市场对于近期出于稳房价目的推出的一系列调控反应过度，板块估值已落入历史低位，结合历次周期看，在基本面完全修复之前，板块估值低点通常对应着不错的买点。
        配置端推荐：1）行业龙头：万科  A、保利地产；2）优质一线：新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团。
        风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性有所缓和。