东吴证券-保利地产-600048-保利物业IPO申请材料获证监会受理-190603

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        事件：  
        保利地产公告：全资子公司保利物业境外（H  股）首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理。
        点评  
        保利物业  IPO  有所推进，申请材料获中国证监会受理。公司公告全资子公司保利物业境外（H  股）首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理，如果顺利单独分拆上市，将助力公司物业板块加速发展。2018年，保利物业收购区域校园物业管理龙头湖南天创物业，共同打造全国化的校园物业管理平台；同时与天凝镇政府达成战略合作，正式开启“政府+企业”共建共治的新模式，成为行业内首个涉足乡镇公共治理的物业服务企业。截至  2018  年末，公司物业管理布局全国  131  个城市，综合实力位居国内物业管理行业前五。保利物业物业管理面积增长迅猛，截至  2018  年  6  月末，保利物业合同面积首次突破  2  亿平米，同比增长66.18%；其中外拓项目面积占比高达  58.19%，外拓项目中非住宅项目面积占比近  50%。未来保利物业成功在港交所上市后，融资环境将有所改善，充足现金流保障“内生性增长+外延式拓展”双轮驱动，规模效应、品牌效应有望持续显现。
        销售表现靓眼，投资相对稳健。2019  年  4  月，公司实现销售面积  255.16万平米，同比增长  21.26%；销售金额  374.23  亿元，同比增长  15.27%。2019  年  1-4  月，公司累计实现销售面积  955.20  万平米，同比增长  18.93%；销售金额  1470.83  亿元，同比增长  23.19%。根据  CRIC  发布的百强销售排行榜，公司  1-5  月累计实现销售面积  1234  万平米，同比增长  20%；销售金额  1900  亿元，同比增长  22%，已完成全年销售计划的  38%，公司将大概率实现  5000  亿元的销售计划。公司投资较为稳健，1-4  月累计拿地金额  186  亿元，同比减少  76%；拿地面积  340  万平米，同比减少66%，累计拿地金额  5452  元/平米，是同期销售均价的  35%，有效保障未来毛利水平。
        投资建议：保利地产近年来投资积极，土地储备充沛，为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群，产品定位精准；同时公司强大的央企背景，能够帮助公司获取品牌溢价和低融资成本，提升竞争力。我们预计  2019-2021  年  EPS  分别为  2.10、2.63、3.15  元，对应PE  分别为  5.80、4.63、3.86  倍，维持“买入”评级。
        风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。