首创证券-房地产行业2019年5月房企销售数据点评：整体同比增速明显回落，部分房企表现突出-190603

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        投资要点
        事件：  
        5  月  31  日，克而瑞发布  19  年  5  月房地产公司销售数据，5月当月  TOP100、TOP50、TOP10  房企销售额分别为  9554  亿、8133  亿、3994  亿元，同比增速分别为  16%、19%、  18%；1-5  月累计销售额分别为  39783  亿、33248  亿、16730  亿元，同比增速分别为  15%、13%、9%。  
        点评：  
        5  月百强房企销售额环比提升，销售增速有所放缓。5  月TOP100、TOP50、TOP10  销售额环比  4  月分别增加了5.5%、8.6%、8.5%,但  5  月  TOP100、TOP50、TOP10  房企销售额较  4  月当月分别下降了  13、6.7、1.6  个百分点，我们认为绝对值环比提升说明整体保持平稳增长，增速放缓主要受金三银四高基数影响。
        规模竞争加剧，TOP100  房企权益销售门槛提升显著。2019年  1-5  月，TOP10  房企权益金额门槛达  588.6  亿元，同比增长  13%。TOP30  房企和  TOP100  房企的权益金额入榜门槛为  284.2  亿元和  66.5  亿元，门槛增幅较高分别达到10.8%  和  19%。我们认为随着行业进入改善性需求期，对房企的运营，融资，产品等综合能力要求将进一步提高，行业集中度将持续提升。  
        龙头房企表现突出，布局三四线房企降温明显。截止  5  月末，已有  7  家房企的全口径销售金额破千亿。2019  年  1-5月，保利、绿地、中海、新城、华润等房企销售表现较为突出，累计业绩增速明显高于行业平均水平。从城市布局层面看，以一二线为主的万科、保利等销售额环比增速保持稳定，且同比上涨明显，我们认为一二线市场热度有所延续。而以三四线为主的恒大、金科、中梁等环比分别下滑  7.4%、12.3%、47.6%，说明  5  月三四线市场降温明显。我们认为龙头房企今年销售业绩表现值得期待，聚焦一二线核心城市的二线蓝筹房企有望延续良好的销售弹性
        投资建议：“一城一策，房住不炒”已经是房地产行业的稳定宏观政策，预计未来各城房价将维持窄幅箱体震荡。我们认为三类公司有较强的投资价值：第一：收益于一二线楼市的回暖，拥有自持物业、一二线货值占比高的低估值龙头，如万科  A、保利地产、金地集团等；第二：二三线园区地产具有协同和集约效用，在“推动制造业高质量发展，促进产业协调发展”的大背景下，将迎来成长性机会，推荐关注园区地产龙头华夏幸福。第三：国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台：光大嘉宝。
        风险提示：1.房贷利率上升风险:2.房企融资成本上升风  险;3.销售增速不及预期。