西南证券-宏观专题报告：从房价与房租的关系说起-190608

《西南证券-宏观专题报告：从房价与房租的关系说起-190608（14页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《西南证券-宏观专题报告：从房价与房租的关系说起-190608（14页）.pdf（14页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

        摘要
        直观上，房价与房租应该有正相关关系。这符合习惯思维，毕竟房子作为一个商品，自身价格上涨了，租赁它的费用也应该增加。而这也被作为房价上涨抑制消费等推断的逻辑链条中重要一环。但如果我们换个思路，却会发现这个直观理解并不一定。持有房子的收益是房价的涨幅和房屋租赁收入，而机会成本是将买房的钱作为他用的收益，可以用社会平均投资回报率衡量。这样我们有个粗略的等式：房价涨幅+租金收益=社会平均投资回报率。从这个式子中我们可以看到，如果全社会平均投资回报率不变，那么房价涨幅与租金收益并不一定是正向关系，甚至可能负向。具体房价与房租呈现何种关系，则需要实际数据来证明。
        经验数据显示中国房价与房租相关性不明显，甚至部分城市存在负相关关系，而发达国家房价与房租则呈现相对明显的正相关关系。经验数据显示，无论是横截面数据还是时间序列数据，我国房价上涨与房租上涨之间并无明显相关性，而一线城市房价与房租甚至存在一定负相关性。但  OECD  国家房价上涨则与房租上涨之间存在正相关性。我国房价与房租关系与  OECD  国家显著不同。
        我国房价与房租关系背离背后是我国的高租售比。如果将房子类比于股票，房租类比于利润  EPS，那么租售比就是市盈率  PE。如果市盈率很高，则股票价格波动就不是很关注基本面  EPS  的变化。而实际上，国际经验数据也显示，租售比越高，房价与房租之间相关性越低，甚至负相关。2018  年我国平均租售比高达  32.5，是  OECD  国家中租售比最高的加大拿的两倍。高租售比形成了我国房租和房价关系的背离，甚至负相关。
        而高租售比则是由多个因素决定的。我国高租售比的形成既有体制性因素，也有国情因素和发展阶段因素。土地制度是我国租售比偏高最主要的体制性因素，土地供给不足，建成区面积偏低，对租售比产生推高作用。而国情因素则是作为人口大国，我国必然会产生人口高度集中的大都市，而人口规模上升则会降低空置成本，降低租金回报率诉求，提升租售比。发展阶段因素则是在当前可支配收入并不高的情况下，租售比相对偏高，经验数据显示，随着居民收入的提升，租售比可能随之回落。
        房价与房租关系的背离可能改变一些经济推断。由于我国房价与房租之间并无明显相关性，因而房价上涨通过推升房租来抑制消费的逻辑难以成立。房价上涨形成的高租售比会降低居民财产性收入，特别相对于负债成本来说，这会导致利息支出增速高于房租收入增速，进而对消费形成抑制。但从目前来看，这部分影响有限，并非消费放缓的主要原因。而另一方面，高的租售比也是居民杠杆率偏高的重要原因。房子是居民资产，与居民负债相关，而房租则是收入，即使自有住房也会有虚拟租金，因而是  GDP  的一部分。高的租售比会相对压低居民收入或  GDP，而推高居民负债，进而会产生推高居民资产负债表的效应。
        风险提示：居民杠杆率上升速度超预期。