中泰证券-房地产行业周报：红五月热潮褪去，库存有所降低-190608

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        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速-24.86%，同比增速-13.26%（按面积）
        本周中泰跟踪的  40  个大中城市一手房合计成交面积  429.61  万方，环比增速-24.94%，同比增速-13.26%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-32.20%，-19.07%，-31.51%；同比增速分别为  0.47%，1.76%，-35.10%。
        二手房：成交环比增速-10.44%，同比增速  1.46%（按面积）
        本周中泰跟踪的  14  个大中城市二手房合计成交面积  137.46  万方，环比增速-10.44%，同比增速  1.46%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.92%，-11.03%，-23.75%；同比增速分别为-0.45%，24.04%，-58.69%。
        库存：可售面积环比增速-14.92%（按面积）
        本周中泰跟踪的  15  个大中城市住宅可售面积合计  4485.06  万方，环比增速-14.92%，去化周期  28.22  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-27.95%，-0.27%，-0.76%。一线、二线、三线去化周期分别为  30.25  周，24.54  周，37.49  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（5  月  27  日至  6  月  2  日）重点城市共开盘  78  个项目，合计推出房源  17182  套，其中一线城市开盘  1515  套、占比  8.82%；开盘项目平均去化率达到  69.9%，其中二线城市平均去化率为69%。
        投资建议：5  月土地市场成交小幅回升，二线城市持续火热，三四线城市供应量有所下调。销售端看，周度一手房成交总体小幅下行，一二线市场由于持续回暖，同比增速仍维持正增长；此外，本周重点城市推盘去化有所回升，一二线重点  10  城推盘去化率在  70%左右。政策层面“一城一策”继续推进：济南将出台“一城一策”调控方案，加快推动中心城区棚改建设，徐州和北京推出新的公积金政策，徐州将实施住房公积金贷款和商业银行贷款的组合贷，北京提出二孩家庭、新就业大学生符合条件的可用公积金支付房租，而陕西省进一步加强商品房预售管理。估值方面，近期板块重点房企  PE  估值落入  5-9X  区间，我们认为当前地产股估值低，且影响板块估值的关键因素—政策调控，已出现边际改善，在当前基本面尚未形成全面修复的背景下，市场对于近期出于稳房价目的推出的一系列调控反应过度。当前板块估值已落入历史低位，结合历次周期看，在基本面完全修复之前，板块估值低点通常对应着不错的买点。再考虑到当前宏观经济或将长期受内外压力影响，地产政策调控波动或进一步钝化，今年以来部分地方限价已经放开，本轮以“稳”为轴的调控基调，必然伴随着松紧拿捏，建议更多关注调控对行业总量的支持及结构上的优化。
        配置端推荐：1）行业龙头：万科  A、保利地产；2）优质一线：新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团。
        风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性有所缓和。