兴业证券-房地产行业资策略报告：一二线城市二手房市场5月房价租金报告-190603

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          投资要点
        五月一线城市二手房成交套数今年以来累计同比增长  18%，5  月当月同比增长  4%环比下降  9%，增速有所放缓。典型二线城市二手房成交套数今年以来累计同比增长  21%，5  月同比增长  18%环比下降  5%。
        一线城市近期数据北京回暖趋缓，上海延续强势，深圳触底回暖。五月二手房成交套数，北京同比-24%环比  0%；上海同比+30%环比-15%；深圳同比+17%环比-3%。二线城市厦门热度延续，苏州限售调控，数据有待进一步观察，成都热度略有减弱，南京无锡佛山回暖加速，杭州青岛相对较弱。
        一线城市二手房成交套数今年以来累计同比增长  18%，5  月当月同比增长4%，环比下降  9%。
        1）  北京：二手房成交套数，年初至今累计同比下降  3%，5  月同比下降24%，环比  0%持平。成交价格，年初至今上涨  4%，环比上涨  2%。价格调涨占比，本月为  14%，较年初下降  4  个百分点。新增客源量，年初至今累计同比-5%，当月同比-14%，环比-3%。
        2）  上海：二手房成交套数，年初至今累计同比增长  50%，5  月同比增长30%，环比下降  15%。成交价格，年初至今上涨  7%，环比持平。价格调涨占比，本月为  24%，较年初提升  6  个百分点。新增客源量，年初至今累计同比+52%，当月同比+69%，环比-5%。
        3）  深圳：二手房成交套数，年初至今累计同比下降  7%，5  月同比增长17%，环比下降  3%。成交价格，年初至今累计下跌  1%，环比上涨  1%。价格调涨占比，本月为  31%，较年初提升  3  个百分点。新增客源量，年初至今累计同比+55%，当月同比+52%，环比-12%。
        二线城市（杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、佛山）二手房成交套数今年以来累计同比增长  21%，5  月当月同比增长  18%，环比下降  5%。
        二手房成交套数当月同比，厦门增长  197%，苏州增长  58%，成都下降  7%，南京增长  19%，无锡增长  5%，杭州下降  24%（年初至今累计下降  17%），青岛增长  9%（年初至今累计下降  34%）。从价格调涨占比来看，苏州、厦门市场保持强势。廊坊热度相对年初回落。
        各城市租金分化。从租金涨幅与  7  日内出租率来看，一线城市中上海较强(租金较年初增长  10%七日出租率与年初持平)、深圳北京较弱（租金平稳七日出租率较年初下降）。二线城市租金普遍下降  3%左右，七日出租率小幅下降。
        投资建议：看好一二线城市和部分核心都市圈基本面。关注相关受益标的：我  爱我家、国创高新、万科  a、保利地产、招商蛇口、绿地控股、新城控股、阳  光城，受益标的还有华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市调控超预期。