西南证券-中南建设-000961-城市集群高周转，股权激励显信心-190609

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        投资要点
        盈利能力明显改善]  ，销售高增长锁定业绩高增长。2018  年公司房地产开发业务保持快速增长，全年公司实现合同销售面积  1144.4  万平方米，销售金额  1466.1亿元，同比分别上升  56%和  52%。公司盈利能力明显改善，2018  年公司的毛利率由  2017  年的  16.53%上升到  19.56%，提高  3.03  个百分点，净利率从  2017年的  1.76%上升至  5.77%。2018  年公司地产开发业务毛利率  20.23%，比去年同期上升4.37个百分点，公司2018年预收账款达1101.2亿元，同比增长60.9%，对营业收入的覆盖倍数为  2.7，未来业绩具备较强保障。
        股权激励充分，业绩承诺彰显信心，占股本比共计高达  10%。5  月  31  日，公司发布  2019  年股票期权激励计划，对地产和建筑业务总部及区域有关负责人及业务骨干人员（不包括董事及高级管理人员）共计  486  名员工拟授予约  1.4  亿份股票期权，占公司总股份数的  3.73%，叠加  2018  年股权激励授予计划针对高层及核心管理人员授予的  6.27%的股份，共计员工持股计划内股份数占总股本达到  10%。在业绩的要求上，2019、2020  和  2021  年业绩考核目标为相对于  2017年净利润增长率不低于  560%、1060%以及  1408%，业绩承诺彰显信心。
        土储布局积极，或持续受益城市集群发展。2018  年公司新增项目  111  个，规划建筑面积合计  1595  万平方米，截止  2018  年  12  月底，公司共有  303  个项目，在建开发项目规划建筑面积合计  2807  万平方米，未开工项目规划建筑面积合计1518  万平方米。在未来合计可竣工的  4325  万平方米项目资源中，根据城市等级区分位于一、二线城市面积占比约  39%，位于三四线城市面积占比约  61%。公司不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局，增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模。
        有息负债总额在行业内较低，净负债率有待持续改善。2018  年公司有息负债总额为  579.4  亿元，同比增长  9.4%，在同样级别销售金额的房地产企业中处于较低的行列。公司短期债务占比为  31.1%，货币资金对短期债务的覆盖倍数为1.13。由于回款数据的明显改善，公司  2018  年经营活动产生的现金流量净额扭负为正，且自  2018Q2  以来连续四个季度为正。公司的净负债率为  191.5%，处于相对高位，随着业绩的大幅度释放，净负债率有待显著改善。
        盈利预测与评级。预计  2019-2021  年  EPS  分别为  1.09  元、1.90  和  2.45  元。考虑到公司土储货值充裕，盈利能力和净负债率持续改善，首次覆盖给予“买入”评级，并给予公司  2019  年  10  倍估值，目标价  10.90  元。
        风险提示：销售增速或低于预期，负债结构优化或较为缓慢。