招银国际-万科~H-2202.HK-销售稳健增长-190610

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        概要。最近万科配股集资，我们同步更新了公司的财务模型。由于新发行股票仅佔扩大后总股本2.33％，因此摊薄效应不大。我们将截至2019  年末的每股资产淨值由45.45  港元轻微下调至44.35  港元。目标价由36.36  港元下调至35.48  港元。维持买入评级。
        配售新股增强资产负债表。万科于2019  年4  月完成配股。公司以每股29.68港元发行及配售2.63  亿股新H股。新股佔扩大后全部已发行H股16.67%，以及配售后总股本2.33％。此次H  股配售集资77.8  亿港元，主要用于偿还债务。截至2018  年12  月，万科淨负债比率30.9%，新增股本进一步增强了公司资产负债表。
        2019  年一季度利润大增25％。万科2019  年一季度收入和淨利润分别大幅增长59.4％至484  亿元（人民币，下同），以及25.2％至11.2  亿元。利润增长放缓是由于第一季所占规模较少所致。一季度已交付建面增加88.2％至311万平，但仅佔我们全年预测的10.5％。另一方面，其他固定开支（包括销售及行政开支，以及利息支出）并不随已交付建面而改变。截至2019年5  月，已售未结转金额达到7,046  亿元或4,779  万平，这为来年提供了良好的盈利可见性。
        今年前五个月合同销售额增长12％。今年前五个月，合同销售额及面积分别大增12.0％至2,676  亿元，以及4.7％至1,661  万平。万科增长速度似乎较行业其他发展商慢，但仍是全国首三名发展商中增长速度最快的一家，较碧桂园（2007  HK）和恒大（3333  HK）为快。
        应佔土储达9,245  万平。万科于今年首季收购了19  个新项目，权益土储为599  万平。截至2019  年3  月，总土储及权益土储分别为1.53  亿平及9,245万平。此外，万科参与了多个城市再发展项目，总权益建筑面积为348  万平。目前土储足以满足未来三年的发展需要。
        下调目标价只35.48  港元。由于新发行股票仅佔扩大后总股本2.33％，因此摊薄效应不大。我们将截至2019  年末的每股资产淨值由45.45  港元轻微下调至44.35  港元。目标价由36.36  港元下调至35.48  港元。维持买入评级。