中泰证券-房地产行业月报：重点城市销售维持韧性，一城一策微调或常态化-190610

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        行业跟踪：
        重点公司签约销售状况
        据克而瑞数据，本月重点公司签约销售额万科、保利地产、新城控股、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为  36.5%、20.2%、49.2%、-9.2%、26.2%。19  年  5  月重点公司的销售额相对于  18  年  5  月增长  15pc，其中新城控股同比增长幅度最大，为  38.3%，万科、保利地产、华夏幸福、旭辉集团同比增长分别为  12.2%、22.5%、-26.4%、30.1%。
        一手房月度成交：环比增速  1.87%，同比增速  7.59%（按面积）
        本月中泰跟踪的  40  个大中城市一手房合计成交面积  2276.71  万方，环比增速  1.87%，同比增速  7.59%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-1.16%，-1.65%，9.33%；同比增速分别为  14.45%，29.81%，-16.13%。
        二手房月度成交：环比增速-3.01%，同比增速-1.13%（按面积）
        本月中泰跟踪的  14  个大中城市二手房合计成交面积  629.67  万方，环比增速-3.01%，同比增速-1.13%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-0.15%，-4.22%，-3.55%；同比增速分别为-9.72%，20.07%，-47.28%。            
        库存：可售面积环比增速  2.45%，去化周期  73.03  个月（按面积）
        本月中泰跟踪的  14  个大中城市住宅可售面积合计  5272.56  万方，环比增速  3.45%，去化周期  7.70  个月。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-4.05%，17.19%，-0.09%。一线、二线、三线去化周期分别为  9.76  月，5.65  月，8.87  月。
        40  城土地成交：环比量跌价升，一线成交规划建面环比增长  146.4%
        本月全国  40  大中城市供应土地规划建筑面积  9283.4    万平方米，环比增速-5.4%，同比增速-3.8%；成交土地规划建筑面积  6974.7    万平方米，环比增速-4.9%，同比增速-19.5%，其中一、二、三线城市环比增速  146.4%、3.1%、-20.5%；成交均价环比上升  11.2%，成交总价环比上升  5.7%。本月，全国  40  大中城市土地溢价率  23.55%，较上月上升  3.24pc。其中一线城市土地溢价  20.57%，二线城市  22.73%，三线城市  26.33%。
        投资建议
        从行业基本面看，3  月以来，新房销售呈现以部分一二线重点城市为主的结构性回暖，4  月一二线城市销售增速同比持平，5  月至今涨幅略有收窄，而三四线城市销售增速持续为负，我们认为整体市场的结构性分化进一步凸显：一二线已经筑底回升，部分城市甚至收到住建部房价预警提示，而三四线城市底部或还需  1-2  季度确认；政策方面，中央再提“住房不炒”，因城施策以“稳”为结果导向，调控有松有紧；资金方面，一季度资金面宽松，房企融资渠道顺畅，成本有所降低，同时，居民首贷利率自  18  年12  月以来连续  5  个月下跌，但随着部分地区楼市回暖，银保监会  4  月清理违规资金流入房地产，南京等热点二线城市房贷利率有所上调，未来市场趋势有待观察；估值方面，近期板块回撤让重点房企的  PE  估值落入  5-9X区间；我们认为当前地产股估值低，业绩稳定，且影响板块估值的关键因素—政策端调控已出现边际改善，在当前基本面尚未形成全面修复的背景下，市场对于近期出于稳房价目的推出的一系列调控反应过度，板块估值已落入历史低位，结合历次周期看，在基本面完全修复之前，板块估值低点通常对应着不错的买点。再考虑到当前宏观经济或将长期受内外压力影响，地产政策调控波动或进一步钝化，今年以来部分地方限价已经放开，本轮以“稳”为轴的调控基调，必然伴随着松紧拿捏，建议更多关注调控对行业总量的支持及结构上的优化。
        推荐配置组合：1）行业龙头推荐：万科  A、保利地产。2）优质一线如：新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团。
        风险提示：  房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期