华创证券-首开股份-600376-2019年5月销售数据点评：销售持续靓丽，拿地略转积极-190611

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        事件：
        6  月  10  日，首开股份公布  5  月销售数据，5  月实现签约金额  92.2  亿元，同比+52.8%；实现签约面积  32.5  万平方米，同比+30.4%；1-5  月累计实现签约金额321.4  亿元，同比+36.9%，累计实现签约面积  115.6  万方，同比+28.7%。
        点评：
        5  月销售额  92  亿元、同比+53%，1-5  月累计销售  321  亿元、同比+37%
        5  月公司实现签约金额  92.2  亿元，环比-27.2%，同比+52.8%，涨幅较上月下降17.5pct，大幅高于克尔瑞主流  50  房企  5  月单月平均同比+17.0%；实现签约面积  32.5  万平米，环比-21.6%，同比+30.4%，涨幅较上月下降  22.7pct，表现优于我们高频跟踪的  45  城  5  月成交面积同比+7.6%；销售均价  28,363  元/平米，环比-7.1%，同比+17.1%。1-5  月公司累计实现签约金额  321.4  亿元，同比+36.9%，完成年初销售计划  31.8%；累计实现签约面积  115.6  万平方米，同比+28.7%。累计销售均价  27,806  元/平米，较  18  年均价上涨  4.2%。鉴于公司土储  75%位于强一二线城市，并且京内土储占比总土储  31%，在当前一二线市场韧性较强背景下，预计  19  年全年去化或超预期。
        5  月拿地  36  亿、同比+9%，拿地/销售额比  39%，拿地稳健、略转积极
        5  月公司在温州、福州、珠海  3  城共获取  3  个项目，对应新增建面  61.6  万平米，同比+500.2%；对应总地价  35.6  亿元，同比+9.1%，拿地额占比销售额  38.6%；平均楼面价  5,776  元/平米，较  18  年拿地均价-69.4%，主要源于公司  5  月拿地城市能级有所下降。1-5  月公司共获  5  个项目，新增规划面积  104.6  万方，同比+109.3%；对应地价  98.1  亿元，同比+2.5%；平均楼面地价  9,378  元/平米，同比-51.0%；拿地额占比销售额  30.5%，拿地均价占比销售均价  33.7%。公司  1-5月拿地整体较为稳健，但  5  月开始略转积极，并注重成本可控。
        北京国改重要标的，积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出
        18  年以来，北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件，北方华创股权激励计划获批，电子城股权激励草案出台，北京国改推进速度明显加快。而一方面，首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案，属于国企中较早探索多元化激励机制的企业，可以说公司天生具备市场化改革基因；另一方面，公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企，赋予其在  14  家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势，近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始，公司有望进一步扩充京内优质土储。
        投资建议：销售持续靓丽，拿地略转积极，维持“强推”评级
        首开股份作为北京市属国资房企，在北京国改加快背景下，依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势，将是京国改重要标的；公司自  2007年重组上市之后积极变革，深耕北京、并积极京外扩张，推动销售快增，成为国内首家千亿地方国资房企；目前公司布局以强一二线为主，并属北京土储之王，一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持预计公司  2019-20  年每股收益  1.41、1.63  元，对应  19  年  PE  为  6.3  倍，NAV  折价达  55%，按  19  年目标PE9.0  倍，维持目标价  12.67  元，维持“强推”评级。
        风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。