安信证券-旭辉控股集团-0884.HK-增储提权、稳扎稳打-190612

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        ■廿年蝶变问鼎中国房企十五强：旭辉集团是一家聚焦一二线改善及刚需市场的全国性房地产开发企业，成立于  2000  年，2012  年奔赴港交所上市，上市后提出第一个五年计划，开启扩张新阶段，秉持以高于行业平均及龙头企业的增速拓展运营规模，同时用均衡的增长指标，避免激进拿地、高负债、低利润率的扩张模式，专注及稳固快周转、高去化的发展模式，在第一个五年战略计划下，公司销售排名由  12  年的  43  名提升至18  年  15名，CAGR  为  47%，2019  年  1-4  月销售额为  50  亿元，同比  31%，继续增长。公司实际控制人为林氏家族，持有股份  56.38%，股权结构相对稳定；17  年引入战投平安，所持股份7.46654  亿股，占比  9.64%。  
        ■增土储、提权益、完善纵深布局：公司以“战略聚焦、深耕中国一二线”为指引，项目主要位于一线城市及其周边热点地区、人口基数大、GDP  高速增长的二线城市及部分省会城市。截止  18  年末，公司城市布局已涵盖  55  城，深耕原有华东、华北区域的同时，加速布局华中、华南甚至是粤港澳大湾区。拿地成本上，公司审慎取地，择机入市，18年对应拿地安全边际  38.9%，在行业中处于较低水平；拿地力度上与拿地窗口期有较为显著的贴合，并贯彻拿地窗口期增权益，土地热潮期分散风险的决策。公司目前土储面积5500  万方，对应货值  8000  亿元，91%位于一线、二线及准二线城市，18年拿地权益比上升至  54%，19  年  1-4  月权益比  82%，全年目标  60%以上，权益比例稳步提升；产品定位上，公司主要刚需性及改善型住宅为主，以低端：中档：中高档：高端划分比例约  1:4:3:2。  
        ■房地产+版图扩容，积极打造业务新增长点：“房地产+”战略是旭辉规模化的重要途径，随着第二个“五年发展计划”的到来，旭辉“房地产+”战略也全面开启，着手打造商业管理、物业管理、长租公寓、EPC  等，更为积极的寻找业务的新增长点。物业管理领域旗下永升生活服务成立于  02年，于  18  年港交所主板上市，十七年间永升物业布局全国，多业态覆盖上海、北京等  43  个城市，截止  18  年末，签约总建筑面积  6555  万方，签约项目  380  个；长租公寓领域，公司与平安不动产签订房地产开发项目层面战略投资合作协议、住房租赁战略合作协议，深度绑定平安战投地位，强化合作关系，公司旗下长租公寓品牌领寓目前签约  5  万间（数据源于  2019  年旭辉集团宣传手册）。  
        ■投资建议：公司是全国性房地产开发企业之一，深耕一二线城市，近年来销售实现大幅增长，锁定未来业绩释放期，未来在城市轮动效应显性化，公司的布局或将助力公司更好把握城市周期。公司坚定稳定的高派息政策，重视股东回报，15  年起派息率均在  35%以上。我们预计公司  2019年-2021  年的收入增速分别为  30.04%、27.91%、22.72%，核心净利润增速分别为  25.38%、24.58%、19.21%；首次给予买入-A  的投资评级，6  个月目标价为  6.3  港元。
        ■风险提示：1）公司经营风险；2）宏观政策风险；3）需求疲弱，销售不及预期