国盛证券-中海物业-2669.HK-高品质物管翘楚谱新篇-190613

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        砥砺三十载，物管先行者。公司成立于  1986  年，是老牌物业管理服务商，背靠中国海外集团强大后盾，2015  年在香港联交所上市。公司  2015-2018年营业收入/归母净利润  CAGR  为  18%/51%，2018  年分别达  41.5/4.0  亿港元。荣膺中房报“2018  中国物业管理公司品牌价值百强榜”NO.1。
        万亿物管行业迎黄金发展期，龙头市占率快速提升。地产行业进入白银时代，但物业管理则迎来黄金发展期。每年近  10  亿平米的竣工面积为物业管理市场带来稳定增量，而业主对物业品质要求的不断提高则赋予了行业更深层的生命力。预计行业将稳步朝万亿规模进军。当前行业正面临集中度快速提升期，上市物管公司凭借关联地产商增长、自身品牌品质市场化外拓、并购整合以及增值服务业务拓展实现市占率提升。
        高端品质、高线布局及央企背景构筑强大竞争力。公司以定位高端、服务品质突出著称，物业费单价行业领先，具有强大品牌实力。公司项目聚焦一二线城市，且项目密度较同业大，便于挖掘增值服务空间、享受集聚规模效应。公司兼具优秀管理团队与央企背景，在享受中海地产稳定增量物业面积贡献的同时，具有突出的资源优势承接各类商业、政府物业项目。强大的综合竞争力有望促公司持续稳健、高质量增长。
        受益中海地产拐点向上，外拓与增值业务有望逐步加快。公司  2015-2018年在管面积  CAGR  为  19.5%，2018  年达到  1.41  亿平方米。颜建国回归中海地产一年多后得到大股东进一步任命与授权，表明其管理与团队受到充分认可，结合中海地产拿地和销售提速，我们判断中海地产中期拐点向上，未来将为公司持续贡献增量物业面积。此外，公司过去收入和盈利主要依靠基础物管、尤其是来自中海地产的物业为主（预计约  90%），但  2018  年年报明确提出要通过外接等手段扩大管理规模，以及发展增值业务形成新的利润增长点，我们预计未来公司外拓与增值业务增长有望逐步加快。
        投资建议：增长稳健，盈利质量高，首次覆盖给予“买入”评级。我们预测公司  2019-2021  年的归母净利润分别为  5.0/6.1/7.4  亿港元，同比增长25.4%/21.4%/20.2%，对应  EPS  分别为  0.15/0.19/0.22  港元，2018-2021年  CAGR  为  22%，当前股价对应  PE  为  24.7/20.3/16.9  倍。考虑到中海地产拐点向上、公司增长稳健、盈利质量较高，以及行业良好的前景，给予  4.7港元目标价（对应  2019  年  31  倍  PE），首次覆盖，给予“买入”评级。
        风险提示：中海地产增速放缓或交付不及预期风险、增值服务发展不达预期风险、人员成本管理风险、汇率波动风险、毛利率中长期下行风险等。