国都证券-2019年房地产行业第21周周报：房价上涨，官方泼冷水预警10城-190528

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核心观点
        行业一周表现与估值
        本周房地产板块下跌  1.76%，沪深  300  下跌  1.5%，上综下跌  1.02%。19  年动态市盈率  7.99  倍，20  年动态市盈率  6.53  倍。
        行业判断
        本周板块跑输指数，本周国家统计局发布城市价格指数，新房市场方面，4月份新建商品住宅销售价格环比上涨城市为  67  个，比上月增加  2  个，上涨城市数量回归历史较高水平，1  个城市持平，2  个城市下跌。其中，最高涨幅为秦皇岛的  1.8%，重庆、昆明和北海房价都涨了  1.2%，并列第二。另外，二手房方面，4  月环比上涨城市数量有  55  个，3  个城市持平，12  个城市下跌。一二三线城市的二手房价格也在全线上涨。从目前的全国房地产市场来看，整体维持了热度小幅上扬趋势，部分城市的确出现房价上涨过快的苗头。经历了楼市调控最为严厉的  2018，又经历了  2019  年一波“小阳春”洗礼，部分城市开始出现快速回暖，在成交放量的带动下，市场对于房价上涨的预期也开始逐步增强。行业方面住建部近日对最近  3  个月新建商品房、二手房价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁  4  座城市进行预警提示，同时也预示近期部分城市成交带来房价异动，土地成交也开始躁动，因此当前政策仍然以房价为先行指标，坚持房住不炒。预计后续部分地方仍然会持续压制成交火热城市，从而保持平稳前行的市场估值方面，当前的估值和业绩增速出现一定的背离，主要原因仍然是外部因素的扰动，随着未来市场逐步进入稳定状态，利空因素逐步消化，估值有望底部修复，我们看好房地产板块  2019  年的行情修复预期，尤其是在当前政策底以及政策有望放松修复的预期下，地产板块有望迎来一定的板块修复机会。同时集中度的提升我们再次提及，当前不但有龙头销售的集中度的提升，更有拿地，融资等各个方面龙头房企的集中度提升的趋势，在这些龙头公司优秀的能力面前直接推动龙头的规模以及市占率的提升，我们继续看好地产龙头公司在  2019  年的估值修复行情，建议积极关注万科，招商蛇口，华夏幸福，荣盛发展。
        本周（2018.5.18—2019.5.24）成交
        45  个城市本周成交  385.2  万平方米，环比下降  22.9%，同比下降  4.3%。累计成交方面，一线累计完成去年的  39.9%，二线完成去年的  38.6%，三线完成去年的  40.6%。
        公司和行业要闻
        1、  住建部  1  个月内两发房价预警
        2、  雄安新区将针对房地产开发项目，户口迁入等出台具体配套政策
        风险提示：严厉的调控措施和房产税推出力度和广度超出预期。