国金证券-房地产行业周报：销售继续下行，二次供地流拍率上升-210912

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行业点评本周地产板块表现不佳，物业板块跑赢沪深300指数。

本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.4%，在各板块中位列第27；港股房地产板块涨跌幅为2.0%，在各板块中位列第22。

本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.9%，相较恒生中国企业指数和沪深300指数的相对收益分别为-0.3%和+1.0%。

本周一二手房销售继续下行。

本周（9月4日-9月10日），我们跟踪的40个城市商品房成交合计511万平米，周环比-15%，周同比-20%，年度累计同比+25%。

本周17个重点城市二手房成交面积合计126万平方米，周同比-38%，周环比-20%，年初至今累计同比+6%。

本周福州、青岛、济南、天津等城市完成土拍规则调整后的土地拍卖。

9月7日-8日，福州完成第二批集中供地拍卖，共成交17宗地块，成交总额76亿元。

9月10日，青岛和济南完成二次集中供地，分别成交72宗地和77宗地，成交金额分别为279亿元和152亿元。

9月11日，天津成交40宗地块，成交金额330亿元。

土拍降温明显，溢价率下降，流拍率上升。

①福州、青岛、济南、天津本周二次供地的溢价率分别为13%、1%、0%、和1%；四座城市一次集中供地时的溢价率分别为18%、2%、12%和11%。

②福州、青岛、济南、天津本周二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%、34%，较一次供地均有所上升，四座城市第一批集中供地时的流拍率分别为13%、2%、5%和22%。

我们认为流拍率提升明显主要有3方面原因：①竞拍要求变严。

福州、青岛、济南都禁止马甲公司参与竞拍，天津要求竞拍房企提供资金来源承诺和资信证明。

②本轮推出的一些地块质量不佳，后续去化或成问题。

③房企销售下行且回款变慢，现金流紧张，拿地更为谨慎。

物业成长属性未改，未来估值修复可期。

上市物管板块1H21收入同比+54%；归母净利润同比+65%。

我们认为物业中报透露3个积极信号：①基础物管毛利率稳定，且毛利润占比降到一半以下。

②强者恒强，整合加速。

11家（占比20%）头部物管公司1H21新增在管面积6.8亿方，占新增总额的65%。

③物管公司自身业务能力正在提升。

国金地产统计的20家物管公司1H21物管公司社区增值服务收入占比提升3.9pcts至16.5%，毛利润占比提升6.2pcts至25.6%。

（具体分析详见我们本周发布的报告《物业行业2021中报综述》。

）投资建议地产板块，我们看好在一二线城市已做了较好布局，且产品力好、营销能力强的房企，我们认为该类房企后续抗风险能力更强。

推荐建发国际；建议关注绿城中国。

物业板块，我们认为物业板块经过半年调整，目前已处于底部阶段。

行业发展长期逻辑依然通顺，未来估值有望修复。

我们认为外拓能力强，社区增值服务落地有方的公司未来业绩增长性和确定性相对更高。

推荐金科服务，建议关注碧桂园服务、华润万象生活。

风险提示房地产调控超预期收紧；销售毛利率恢复低于预期；增值服务发展不及预期。