国盛证券-固定收益点评：房地产各融资渠道有哪些边际变化？-190619

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        房地产融资结构如何？
        2019  年  1-5  月，房地产开发资金来源中，国内贷款、自筹资金和其他资金分别占比  16.14%、30.4%和  53.41%，利用外资占比很小。从结构变化看，房地产开发资金越发依赖销售回款，其他资金中的定金及预收款、个人按揭贷款合计占比由  2014  年的  35.99%持续攀升至  2019  年  1-5  月的  48.95%。
        各渠道融资松紧变化？
        （1）房地产开发贷款余额增速在房地产收紧阶段呈现逆势增长，而在政策放松阶段增速放缓。2016  年“930”至  2018  年上半年，限购、限贷、限售、限价等政策加码，房地产融资收缩，尤其是非标和债券融资明显下降，而房地产开发贷款余额同比增速由  2016  年  3  季度的  7.65%持续攀升至  2018  年上半年的  24.23%。2019  年  1  季度回落至  18.9%，仍处于较高水平。
        （2）从居民中长期贷款松紧周期看，其与房地产调控周期基本一致。19  年初以来，居民中长期贷款较高增长，首套、二套房贷利率连续回落，但需要警惕政策转向。
        （3）房地产债券融资保持适度从紧态势，一方面，房地产净融资维持低位，为房企提供的增量资金有限；另一方面，房地产发行债券资金用途受限，比如  17  年以来发行的大多数公司债只用于偿还到期的公司债和银行借款，超过  1/2  的中票只用于偿还到期的银行间债券和银行借款，且不能跨市场偿还债券。中低等级房企面临较大的偿债压力，而高等级优质房企债券借新还旧压力相对较小。
        （4）19  年  1季度房地产新增信托回暖，为  2609.6  亿，同比增长  42.91%。
        （5）19  年  1-4  月美元债市场火热，5  月发行额萎缩，融资成本较高。
        综合来看，19  年初以来，房地产整体融资环境整体回暖，其中银行贷款融资贡献较大的增量。但  19  年  5  月以来，地产境内债和美元债发行明显下降，且银行贷款面临收紧的政策风险。
        2019  年  1-5  月拿地活跃的房企，警惕融资针对性收紧。我们采用  2019  年1-5  月新增土地货值/2018  年销售额衡量房企拿地活跃程度，对于拿地活跃、19  年  5  月末存量债余额较大且集中在  19-20  年到期及回售的房企，需警惕政策调控风险。
        风险提示：数据口径不一致，房地产政策超预期。