国信证券（香港）-房地产行业双周报：土地成交回落，商品房销售仍处于调整阶段-190617

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        行情回顾：本期(2019/06/03-2019/06/16）恒生地产分类指数上涨2.02%，物业管理行业指数上涨  2.85%，同期恒生指数上涨  1.49%，恒生地产分类指数小幅跑赢恒生指数  0.53%，而物业管理行业跑赢恒生指数  1.36%。目前房地产板块  PE（TTM）为  7.0X，板块处于历史相对估值低位，房地产行业运营状态良好，具备估值修复空间。物业管理行业  PE(TTM)为  27.1X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居第三位。过去两周，中国奥园（+24.85%）、永升生活服务(+15%)在房地产及物业管理板块中股价涨幅最大。
        商品房成交：从月度数据来看，全国商品房销售面积增速自2019年2  月触底反弹，但仍未转为正增长，5  月同增比速为-1.58%，环比降幅较  4  月有所扩大，显示目前全国商品房销售整体仍处于调整阶段。从周数据来看，6月上旬30城市商品房成交面积环比增速由负转正，其中一、二线城市回升明显。本期  30  大中城市第一周商品房成交面积为  316.4  万平米，环比下降  12.99%，同比下降  7.51%；第二周商品房成交面积为  386.6  万平方米，环比上升  22.17%，同比上升27.72%。其中，一线城市环比增速为-19.09%、20.72%，二线城市环比增速为-13.28%、30.36%，三线城市环比增速为-9.01%、8.43%。三线城市  6  月上旬成交量环比、同比增速均低于一、二线城市，高基数效应、棚改的负面效应逐步显现。
        土地市场：土地供应减少，土地成交降温。本期百城土地供应规划建筑面积分别为  1167.92  万平方米，环比、同比增速分别为  8.28%、-6.65%。其中，一线城市本期供应规划建筑面积  33.67  万平方米、69.5  万平方米，环比、同比增速分别为-48.92%，-26.39%；二线城市本期供应规划建筑面积  697.86  万平方米，环比、同比增速为13.68%、21.68%；三线城市本期供应规划建筑面积为  436.39  万平方米，环比、同比增速为  9.42%、-30.7%。百城土地供应面积较  5  月下旬环比基本持平，但同比增速回落，其中一、三线城市土地供应面积同比增速下滑明显。土地成交方面，本期百城土地成交面积大幅下滑至  552.78  万平方米，供销比达到  2.24，创新近三个月新高，土地市场整体降温。
        投资建议：  
        目前全国商品房销售整体仍处于调整阶段，土地供应减少，土地成交降温。政策面上，我们认为，在当前宏观经济面临外部扰动的背景下，针对楼市的调控政策难以再次收紧，但宽松的概率也较小，仍将以稳为主，“房住不炒”、“因城施策”仍是主基调。建议关注信用评级改善、大湾区项目储备优质的佳兆业集团（01638.HK）及行业基本面良好，业绩增长确定的碧桂园服务（06098.HK）、新城悦（01755.HK）。  
        风险提示  
        房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧；人员成本大幅上升；增值服务收入增速低于预期