国信证券（香港）-中海物业-2669.HK-经营战略转向积极，增长确定性强-190624

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        自  2018  年  11  月  7  日我们发布中海物业的首次覆盖报告（“买入”评级），公司股价录得超过  110%以上的涨幅，股价走势明显强于恒生指数。我们认为主要是受益于公司  2018  年业绩小幅超预期，同时由过往相对保守的经营策略转向积极进取，包括更积极地拓展第三方业务和增值服务，加之兄弟企业中国海外发展合约销售增长的加速也为公司未来发展奠定了更为坚实的基础。我们预计公司  2019、2020  年  EPS  分别为  0.16  港元、0.20  港元。给予公司  2019  年  PE30  倍，对应目标价  4.8港元，鉴于近半年来股价涨幅较大，已部分反应未来向好预期，调整投资评级至“增持”。
        2018  年收入与净利润小幅超预期  
        2018年公司收入41.55亿港元（下同），较2017年同比增长23.7%，收入的增长主要来自于在管面积的增加及增值服务收入的快速增长；净利润  4.02  亿同比增长  31.1%。收入与净利润增长均超出我们此前的预期。其中物业管理服务收入增长  21%至  37.45  亿元，在管总建筑面积较  2017  年底净增加  1260  万平方米至  1.41  亿平方米；增值服务收入大幅增长  55.7%至  4.1  亿元。公司净利润率同比小幅增长0.7  个百分点至  9.8%。
        兄弟企业发展提速，中海物业在管面积有望加速增长  
        兄弟企业中国海外发展（00688.HK）在  2016、2017  年销售增速仅为10%左右，但随着颜建国先生再度加盟中国海外发展，2018  年中国海外发展增长开始提速。2018  年全年实现合约销售额  3012.4  亿港元，同比增长  29.8%，销售增长明显提速，销售额行业排名第  7。进入2019  年，中国海外发展合约销售仍然维持较高增速，公告显示，今年  1-5  月，中国海外发展的累计合约销售额约为  1430.18  亿港元，同比增长约  26.89%，相应的累计已售楼面面积约为  670.84  万平方米。而中海物业过往超过  90%的在管面积均来自于兄弟企业中国海外发展，中海物业将充分受益于兄弟企业增长的提速，其在管面积的加速增长可期。  
        增值服务收入仍有较大提升空间  
        公司的增值服务收入从  2012  年的  5300  万港元提升至  2018  年末的4.1  亿港元，7  年复合增长率达  23.6%。而  2018  年增值服务收入同比大幅增长  55.7%，增速较  2017  年大幅提升  40.7  个百分点，加速增长。截至  2018  年末，公司增值服务收入占主营收入的  9.86%，增值服务收入占比仍有较大提升空间。公司已推出“优你互联”平台、“优你家”APP  及微信等  O2O  社区资产及服务运营平台，以此为载体，打造“优+”互联网生态圈，实现客户、商户、物业、合作方的多方共赢。我们认为公司今后在增值服务收入及盈利的提升上仍有较大的潜力。
        商业及政府项目方面具备竞争优势  
        中海物业于  1986  年在香港注册成立，业务涵盖精品住宅、商业综合体、超甲级写字楼、政府物业、产业园区等多种业态。2018  年公司加强对商业及政府项目的拓展，该部分新增管理面积达  230  万平方米，包括为雄安发展新区首个起动项目—雄安市民服务中心、深圳当代艺术馆与城市规划馆提供专业设施管理服务；同时在港澳地区进一步获得多项大型及地标性的设施管理合约，包括港珠澳大桥口岸、西九龙高铁站等项目，使公司囊括香港十五个出入境口岸中的十二个服务合约；此外，还获得得香港司法机构辖下所有物业的管理合约。上述物业管理服务有助提升及巩固公司在商业楼宇、政府物业项目方面的市场竞争优势。
        投资建议  
        公司  2019  年以来股价走势明显强于恒生指数，我们认为主要由于颜建国先生再度加盟中国海外发展所带来公司经营策略的改变，公司由过往相对保守的经营策略转向积极进取，包括更积极地拓展第三方业务和增值服务，同时兄弟企业中国海外发展合约销售增长的加速也为公司未来发展奠定了更为坚实的基础。我们预计公司  2019、2020  年  EPS分别为  0.16  港元、0.20  港元。给予公司  2019  年  PE30  倍，对应目标价  4.8  港元。鉴于公司股价自我们  2018  年  11  月  7  日发布首次覆盖报告（“买入”评级）以来股价涨幅超过  110%，已部分反应未来向好预期，调整投资评级至“增持”。  
        风险提示  
        房地产行业调整超预期导致公司业绩增长放缓；人员成本大幅上升；公司转型成效低于市场预期。