光大证券-陆家嘴-600663-动态跟踪报告：管理层增持机制成熟，或有因素纳入审慎考量-190628

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        ◆一季度公司营收+197%，净利润+27%
        2019  年一季度实现营收  38.54  亿，归母净利润  8.72  亿，分别同比+197.3%和+27.2%。营收大增主要系结转了浦东金融广场  2  号办公楼  22.4亿元，净利润增速低于营收增速原因在于  2018  年一季度确认投资收益  13.1亿元。前滩项目  2019  年有望结转并带动毛利率提升。
        ◆苏州项目进度或放缓，租赁板块增速回升，未决诉讼纳入审慎考量
        2019  年一季度签约面积  0.43  万平米，合同金额  2.6  亿元，低基数下同比+1047%和+897%。一季度销售主要来自于天津海上花苑二期入市（占比27%），上海前滩东方逸品尾盘去化（占比  22%）及上海存量房去化（占比  51%）。19  年预计可售资源主要集中于天津和苏州，受苏州超预期地产调控影响，苏州项目开发进度或放缓。
        一季度租赁收入  10.17  亿元同比+13.5%，季度增速明显回升。目前出租率低位企稳，平均租金稳步提升，并已成功布局前滩新兴商务区，可有效分散核心商务区分流风险。目前旗下爱建证券涉及未决诉讼，分别为富贵鸟和新光集团债务违约，涉及金额分别为  47676  万元和  22034  万元。出于谨慎性原则考虑，我们在业绩预测中将上述两起诉讼影响纳入考量。
        ◆发债利率进一步下行，管理层增持公司股票的机制已较成熟  
        公司的主体长期信用等级为  AAA，最新一期公司债票面利率进一步下降至  3.88%，融资优势持续凸显。2019  年  6  月，公司部分高管及核心团队成员使用  2018  年度超额奖励合计增持公司  A  股股票  286500  股，占公司总股本的  0.0071%，2016  年起公司已形成管理层利用年度超额奖励增持公司股票的稳定机制。  
        ◆12  个月目标价  17.30  元，下调至“增持”评级
        考虑到苏州地区调控程度超预期趋严，公司苏州项目开发进度有可能受到较大影响；以及爱建证券涉及未决诉讼，出于谨慎性原则，我们将上述影响纳入业绩考量。综上，我们下调公司  2019-2021  年预测  EPS（摊薄）为  0.91、1.02、1.16  元（原为  1.00、1.17、1.36  元（摊薄））。当前股价对应  2019-2021  年预测  PE  为  16.9、15.1、13.3  倍。维持  2019  年  19  倍PE，对应目标价  17.30  元，下调至“增持”评级。
        ◆风险提示  
        公司推盘进度有不及预期的可能；未决诉讼存在一定的不确定性。