中泰证券-房地产行业周报：新房成交持续回暖，资金压力有所增加-190629

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        投资要点
        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速  8.36%，同比增速  3.85%（按面积）本周中泰跟踪的  40  个大中城市一手房合计成交面积  607.78  万方，环比增速  8.36%，同比增速  3.85%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为  8.89%，14.08%，-2.21%；同比增速分别为-15.05%，32.21%，-22.24%。
        二手房：成交环比增速-4.28%，同比增速-3.15%（按面积）本周中泰跟踪的  14  个大中城市二手房合计成交面积  140.42  万方，环比增速-4.28%，同比增速-3.15%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为  1.39%，-9.10%，13.15%；同比增速分别为-12.44%，18.59%，-45.71%。
        库存：可售面积环比增速  3.23%（按面积）
        本周中泰跟踪的  15  个大中城市住宅可售面积合计  5152.69  万方，环比增速  3.23%，去化周期  32.54  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-6.65%，19.67%，-0.12%。一线、二线、三线去化周期分别为  39.58  周，25.52  周，35.62  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（6  月  17  日至  6  月  23  日）重点城市共开盘  81个项目，合计推出房源  14531  套，其中一线城市开盘  3673  套、占比25%；开盘项目平均去化率达到  75%，其中二线城市平均去化率为  81%。
        投资建议：市场层面，本周一手房成交环比同比均呈上升趋势，结构上看二线城市一手房成交增速贡献明显；二手房成交环比同比均有所回落，但重点城市去化率回升，一线城市去化周期有所下降。政策层面，中央坚持以稳为主，地方因城施策继续深化：本周，财政部、国税局调整了有关收入适用的应税所得项目，涉及房产受赠收入等，同时宅基地改革加速推进；海南完善人才政策，西安允许商业房改为租赁房等。资金方面，5  月下旬银保监会发布  23  号文，整治内容中多处涉及房地产领域融资乱象，国内融资渠道有收紧趋势，房企加速海外融资，成本略有上升。估值方面，近期板块回撤让重点房企的  PE  估值处于  5-9X  区间，已经落入历史低位。综合来看，行业调控或长期维持一城一策，市场整体波动性降低，投资机会需从追求  beta  变为寻找  alpha，地产股股息率不断提升，而行业龙头这一优势更为明显。推荐：1）行业龙头：万科  A、保利地产、融创中国；2）优质一线：新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。
        风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性有所缓