东证期货-房地产销售周期消失，会有哪些深远的影响？-190702

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          ★中国居民新增债务主要来自于房地产销售，已达到很高水平：  
        中国居民新增债务主要是来自于房地产的销售。"房住不炒"政策的出发点，一方面是国内部分城市房价过高，其中可能蕴含着一定的泡沫，另一方面就是居民杠杆率过快上升，表现为过去几年国内居民新增债务规模的速度远高于美国居民。未来即便每年房地产销售面积保持相同的规模（即增速为零），居民新增的债务规模仍然维持在较高的水平。  
        ★限制居民新增债务规模将使得房地产销售周期消失：  
        房地产销售面积、房价的环比变动以及新增债务规模大部分情况下是同涨同跌的。对居民的新增债务规模以及房价上涨的限制，会对房地产销售有很强的抑制。未来房地产销售大概率保持平稳，房地产销售周期将消失。  
        ★房地产销售平稳，对房地产投资、土地成交和新开工的影响：  
        房地产投资增速滞后房地产销售增速半年左右。土地成交周期、房地产新开工周期与房地产销售周期的错位源于房地产去库存的政策。土地成交的放缓，以及去库存政策力度的减弱，将使得新开工速度放缓。  
        ★房地产销售平稳，对信用创造产生的影响：  
        2008年到2018年，中国的信用周期以及债务周期很大程度上就是房地产销售的周期。2018年社融的回落以及2019年社融的回升与去杠杆政策有较大关系。未来房地产销售保持平稳，在房地产之外其他的经济增长动能短期之内难以有和房地产接近的影响。这表明未来的信用创造以及新增债务或将放缓，对于国债形成利多，而M1增速将保持低位。股市与M1增速之间的联动关系也可能会打破。  
        ★风险提示：  政策调控力度超预期。