安信国际-新城悦服务-1755.HK-受关联方影响，公司增长忝风险-190704

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        据媒体引述上海公安於  7  月  3  日下午回复界面新闻称，新城控股董事长王某涉嫌猥亵女童属实。据媒体报道，犯罪行为发生于  6  月  29  日下午，王某随即被采取强制措施。王董事长同时拥有新城悦的控股股权。考虑到新城悦约  80%的总签约面积属新城发展的项目，短期的盈利受新城发展待结转销售所保障，但中长期不确定性因素较高，管理层变更会对公司销售增长造成一定程度的负面影响。我们调低新城悦目标估值，由原有的  1  倍市盈率对盈利增长比（PEG）降低至  0.7  倍以反映公司风险上升。目标价调整至港币  7.2  元，下调评级至“增持”。
        报告摘要
        事件：据媒体引述上海公安于  7  月  3  日下午回复界面新闻称，新城控股董事长王某涉嫌猥亵女童属实。据媒体报道，犯罪行为发生于  6  月  29  日下午，王某随即被采取强制措施。涉案人王某今年五十余岁，是上市公司新城控股的董事长，目前对外公布总资产达  3000  多亿元人民币。同时还拥有一家港股上市公司。受事件影响，新城发展（1030.HK）及新城悦（1755.HK）股价下跌约  24%。新城发展的债券亦同样在事件后出现沽压，其中，2021  年到期的美元优先票据价格在事件后亦下跌约7%。
        关联方项目推进短期或会受阻。截至  2018  年底，新城发展短期债务约  370  亿元，净杠杆比率约  75%，属可控水平，对于存量项目、现有贷款以至公司日常运作的即时影响有限。虽然新城发展总裁之位早已交棒予儿子王晓松，但当时王振华依然是新城控股的董事长兼法人，依然掌握着公司的绝对控制权。现雖由王晓松接任董事长，但对于掌舵人的交替，我们认为集团需要时间来适应，会影响到公司战略规划，公司项目发展、以至贷款融资，短期内可能因此而放缓。
        新城悦存量面积成缓冲。截至  2018  年底，新城悦总签约面积约  1.12  亿平方米，其中新城发展项目约占  80%，收费面积约  4300  万平方米，存量面积约  6900  万平方米。公司短期增长主要依靠新城发展交付待结转之物业销售，在交付大机率保持正常状态下，我们认为事件对新城悦短期盈利的影响有限。然而中长期而言，较大程度会受新城发展销售增长放缓以至增值服务发展受阻而有所拖累。
        中长期不确定性因素上升，下调至“增持”评级。虽然我们认为公司短期的盈利受新城发展待结转销售所保障，短期利润增长能见度还属较高水平，但中长期不确定性因素较高，我们保留盈利预测，但调低目标估值，由原有的  1  倍市盈率对盈利增长比（PEG）降低至  0.7  倍以反映公司风险上升。目标价调整至港币  7.2  元，下调评级至“增持”。
        风险提示：公司股权集中度高；管理层变更影响中长期增长。