国信证券（香港）-永升生活服务-1995.HK-双轮驱动，高速成长-190627

《国信证券（香港）-永升生活服务-1995.HK-双轮驱动，高速成长-190627（5页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国信证券（香港）-永升生活服务-1995.HK-双轮驱动，高速成长-190627（5页）.pdf（5页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

        公司自  2018  年  12  月  17  日上市以来，股价录得近  100%的涨幅，股价走势明显强于恒生指数。我们认为主要是受益于公司  2015—2018  年合约面积及在管面积分别以  62.7%、60.6%的年复合增长率高速增长，且未来两年业绩维持持续高增长的确定性强。同时公司管理团队经营有序、战略清晰，通过“双轮驱动”实现公司规模的增长：一方面股东旭辉集团近年来地产业务快速增长，稳定地为公司贡献管理面积；另一方面凭借良好的服务及口碑，公司第三方拓展能力快速增强，来自第三方的管理面积增长迅猛。我们预计公司  2019、2020  年  EPS  分别为0.13  元、0.21  元，给予公司  2019  年  PE30  倍，对应目标价4.43  港元，首次覆盖给予“买入”的投资评级。    
        收入与净利润随业务扩张快速增长  
        2018年公司收入10.76亿元，较2017年同比增长48.4%，2015—2018年收入年复合增长率  47.7%，核心净利润（剔除一次性上市费用开支）由  2017  年同期  7640  万元增长  64.8%至  1.26  亿元，2015—2018年核心净利润年复合增长率达  100.6%，收入和核心净利润过去  4  年维持高速的成长。受益于在管规模的扩张、社区增值服务的增长及成本管控措施的有效实施，公司毛利率由  2015  年的  16.1%提升至2018  年的  28.7%。2018  年公司的三条业务线均增长迅速：（1）物业管理服务收入较  2017  年同期增长  41.2%至  6.67  亿元，营收占比为62%，毛利率提升  2.7  个百分点至  20.7%；（2）社区增值服务收入较去年同期增长  72%至  1.98  亿元，营收占比  18.5%，毛利率上升  1  个百分点至  63.4%。（3）非业主增值服务收入由去年的  1.43  亿元同比上升  47.6%至  2.11  亿元，毛利率上升  0.3  个百分点至  21.6%，营收占比19.6%。
        受益于旭辉集团的快速发展  
        旭辉集团作为永升的股东，合同销售金额由  2015  年的  302  亿元增长到  2018  年的  1520  亿元，4  年复合增长率高达  71.4%，以  2018  年合同销售金额计，旭辉集团在中国房地产百强企业中排名第  15  位，且集团土地储备丰富，2018  年末拥有土地储备建筑面积超过  5500  万平方米（其中已经确权  4100  万平方米）。过去三年，旭辉集团独家开发的全部住宅社区均由永升生活服务管理，旭辉集团的快速发展及大量的项目储备为公司未来三年管理面积的持续增长带来强劲的动力，业绩增长的确定性强。
        第三方市场外拓能力较强  
        公司有超过百人的市场拓展团队，具备较强的第三方市场外拓能力。近年来公司第三方项目快速增长，来自第三方的在管面积由  2015  年的  100  万平方米增加到  2018  年的2560  万平方米，4  年复合增长率达  194.7%。公司第三方项目中标率达  41%，高于行业平均水平，表明公司的服务品质得到了市场的认可。截至  2018  年末，合约管理面积中来源于第三方的面积占比达  64%，已远超来自股东贡献的合约面积。强大的第三方市场外拓能力，是公司实现业绩持续快速增长的另一强劲动力。
        多业态物业均衡发展  
        公司的管理业态分为住宅及非住宅物业，在管非住宅物业包括办公大楼、商场、工业园区、医院及学校等。截至  2018  年末，公司在管面积为  4023.9  万平方米，总收入为6.66  亿元。其中住宅物业管理面积为  3280.8  万平方米，收入  4.64  亿元，非住宅管理面积为  743.1  万平方米，收入为  2.03  亿元。公司非住宅业态的管理面积占总在管面积的  18.5%，收入占比接近  30%。预计在未来  3—5  年内，公司非住宅物业管理面积占比将进一步提升至  30%左右，成为公司利润的稳定器。
        投资建议  
        永升生活服务作为一家快速成长中物业管理公司，2015—2018  年合约面积及在管面积年复合增长率分别达  62.7%、60.6%。公司管理团队经营有序、战略清晰，通过“双轮驱动”实现合约面积和管理面积的快速增长：一方面股东旭辉集团近年来地产业务快速增长，稳定的为公司贡献管理面积；另一方面凭借良好的服务及口碑，公司第三方拓展能力快速增强，来自第三方的管理面积增长迅猛。我们预计公司  2019、2020  年  EPS  分别为  0.13  元、0.21  元，给予公司  2019  年  PE30  倍，对应目标价  4.43  港元，首次覆盖给予“买入”的投资评级。  
        风险提示  
        房地产行业调整超预期导致公司业绩增长放缓；人员成本大幅上升。