国信证券（香港）-房地产行业双周报：6月下旬商品房销售回暖，土地市场降温-190702

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        行情回顾：本期(2019/06/17-2019/06/30）恒生地产分类指数上涨3.94%，物业管理行业指数上涨  10.1%，同期恒生指数上涨  5.25%，恒生地产分类指数小幅跑输恒生指数  1.31%，而物业管理行业大幅跑赢恒生指数  4.85%。目前房地产板块  PE（TTM）为  7.3X，板块估值位于近  5  年估值中位数附近。物业管理行业  PE(TTM)为  29.8X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居第三位。
        商品房成交：从月度数据来看，全国商品房销售面积增速自  2019年  2  月触底反弹，  5  月同增比速为-1.58%，环比降幅较  4  月有所扩大，显示目前全国商品房整体销售仍处于调整阶段。5  月百城住宅月平均价格为  14836  元/平方米，同比上升  3.98%，上涨幅度较上月回落  0.29  个百分点。
        从周数据来看，6  月下旬  30  城市商品房成交回暖。本期  30  大中城市第一周商品房成交面积为  398.02  万平米，环比上升  2.97%，同比长升  27.8%；第二周商品房成交面积为  464.62  万平方米，环比上升16.73%，同比上升  9.17%。其中，一线城市环比增速为  9.46%、21.48%，二线城市环比增速为-4.46%、29.08%，三线城市环比增速为  10.79%、-3.11%。6  月下旬一、二线城市商品房成交面积明显高于三线城市，三线城市的高基数效应、棚改的负面效应逐步显现。
        土地市场：土地供应下滑，土地成交降温。本期百城土地供应规划建筑面积分别为  883.55  万平方米，环比、同比增速分别为-14.76%、-26.95%。其中，一线城市本期供应规划建筑面积  122.91万平方米，环比、同比增速分别为  61.2%，196.6%；二线城市本期供应规划建筑面积  345.17  万平方米，环比、同比增速为-22.84%、-17.2%；三线城市本期供应规划建筑面积为  436.39  万平方米，环比、同比增速为-19%、-44.69%。虽然一线城市土地供应面积大幅增长，但二、三线城市土地供应面积下滑明显，带动土地供应面积整体回落。土地成交方面，本期百城土地成交面积下滑至  807.15  万平方米，土地成交面积环比下滑  35.28%，供销比为到  1.09，供求关系平稳，土地市场整体降温。
        投资建议：  
        目前全国商品房销售整体仍处于调整阶段，但  6  月下旬商品房销售有所回暖。政策面上，短期针对楼市的调控政策难以再次收紧，但宽松的概率也较小，仍将以稳为主，“房住不炒”、“因城施策”仍是主基调。宏观层面，中美贸易摩擦升级暂缓，美联储7  月降息预期强烈，全球风险偏好回升，利好房地产、物业管理行业延续上涨态势，建议关注信用评级改善、大湾区项目储备优质的佳兆业集团（01638.HK）、行业基本面良好，业绩增长确定的碧桂园服务（06098.HK）及物业管理板块估值最低的彩生活（01778.HK）。
        风险提示  
        房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧；人员成本大幅上升。