中泰证券-房地产行业周报：集中度继续提升，政策调控保持分化-190706

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        投资要点
        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速-4.21%，同比增速  13.70%（按面积）
        本周中泰跟踪的  40  个大中城市一手房合计成交面积  592.12  万方，环比增速-4.21%，同比增速  13.70%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-4.15%，-5.17%，-2.28%；同比增速分别为  52.70%，32.90%，-19.42%。
        二手房：成交环比增速-8.62%，同比增速  4.51%（按面积）
        本周中泰跟踪的  14  个大中城市二手房合计成交面积  132.57  万方，环比增速-8.62%，同比增速  4.51%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-8.34%，-13.99%，21.11%；同比增速分别为-14.71%，17.30%，5.99%。
        库存：可售面积环比增速  1.80%（按面积）
        本周中泰跟踪的  15  个大中城市住宅可售面积合计  5245.20  万方，环比增速  1.80%，去化周期  34.47  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为  7.00%，-4.11%，-0.15%。一线、二线、三线去化周期分别为  41.78  周，27.79  周，34.69  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（6  月  24  日至  6  月  30  日）重点城市共开盘  98个项目，合计推出房源  23404  套，其中一线城市开盘  3788  套、占比16%；开盘项目平均去化率达到  71%，其中二线城市平均去化率为  78%。
        投资建议：市场方面，本周据我们高频跟踪  40  大中城市数据显示，一二手房成交同比有所回升，结构上看依然是二线城市维持较高热度起到支撑；去化率方面，重点城市开盘维持在  70%以上，与上周大体持平；库存方面略有上升。政策方面，依然围绕“以为稳主，因城施策”主基调展开：本周国管公积金加大租房消费支持，杭州公租房收入标准放宽，天津外省市老年人投靠子女落户政策放宽；同时，杭州土地出让首次出现“限房价”条款，旨在为土地市场降温的收紧政策。融资方面，自  5  月信托监管趋严以来，房企融资由境内转向境外，上周银保监会开展约谈警示，加强房地产信托领域风险防控，预计下半年信托渠道融资将进一步受限。本周，克而瑞发布上半年百强房企销售数据，数据显示，行业销售增速放缓，TOP30  市占率进一步提升，从梯队结构看，TOP3、TOP10、TOP10-20  及之后增速差距并不大，但值得注意的是  TOP30  以后市占率在缩小，从项目布局看，一二线为主房企增速更为稳健，三四线房企增速略低，但韧性仍在。估值方面，当前重点房企  PE  估值落入  6-10X  区间，估值较低，业绩稳健，目前整体仓位也处在低位；考虑到当前宏观经济环境，且处行业下行周期，融资边际收紧的背景下，因城施策调控存持续边际改善预期，结合历次周期看，基本面探底的板块估值低点通常对应着不错的买点。由于本轮周期与以往不同，行业调控或长期维持一城一策，市场整体波动性降低，行业整体增速放缓带来由量转质的思考，投资机会需从追求  beta  变为寻找  alpha，地产股整体股息率开始不断提升，建议持续关注基本面优良的高分红行业龙头：万科、保利、融创，及受销售节奏边际放缓影响、致力于降杠杆、提分红开始优化内控的成长一线：华夏幸福、旭辉控股集团。
        风险提示：三四线成交下滑及一二线反弹不及预期；流动性有所缓和。