安信国际-房地产行业研究报告：收紧融资市场，龙头房企显优势-190709

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        据媒体引述，近日多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。对房地产行业融资提出具体要求，尤其体现在前端融资方面，限制土拍市场出现过热情况。政府稳定土拍及楼市基本已成主调，土地市场过热的情况下须以行政手段来降温，然而我们认为有关行政指令属于运期性调控措施，被长期执行的机率较少。一些土储货值较高的龙头企业之抗周期性较强，影响较低，如龙湖集团（960）、中国金茂（817）、龙光地产（3380）。我们亦比较喜欢项目执行力较强的房企，如奥园集团（3883）、时代中国（1233）等，其权益销售额上半年增长同比超过30%，大幅超过同业平均水平，受惠往年销售增长强劲，中期业绩亦估计较佳。
        报告摘要
        控制地产业务规模。据媒体引述，多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。根据中国信托业协会官方数据显示，截至  2019  年  1  季度末，投向房地产的信托资金余额  2.81  万亿元（人民币·下同），占比  14.75%，较  2018年  4季度末上升约  0.56个百分点。本轮地产信托窗口指导与早前银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知（银保监发〔2019〕23  号文）》方向一致。对房地产行业融资提出具体要求，尤其体现在前端融资方面。上半年央行接连降准，受惠于货币政策中性偏积极，房地产信贷政策相较宽松，房贷平均利率回落。在土地市场在第二季度逐渐回暖，热度超出预期，开发商对地块的激烈竞争引起了官方监管的注意，须以行政手段控制地产业务规模。
        短期土地市场须降温。政府稳定土拍及楼市基本已成主调，土地市场过热的情况下须以行政手段来降温。我们相信房企在短期内亦不会放量加杠杆拿地王，否则会被监管部门放进融资黑名单，严重影响住后发展。在这背景下，我们认为土储货值较高的龙头企业的抗周期性较强，土储货值对销售额比率较高房企如龙湖集团（960）、世茂房地产（813）、中国金茂（817）、龙光集团（3380）的压力相对压轻。
        二季度规模房企销售较稳。据克而瑞数据，百强房企全口径销售金额上半年约52,536  亿元，同比上升  14%，比第一季度下降  5%在所改善。增长主要来自合作项目增加，百强房企权益销售同比上升约  4%至  38,749  亿元。部分房企营运较佳，按权益销售计算，增长速度较快的房企如旭辉集团（884）、奥园集团（3883）、时代中国（1233）等，项目推进执行力较强，资金回笼较佳。
        个股推荐。过住房地产的高杠杆、快周转模式，在国家未来偏重产业发展的大方向下难以维持。未来房企只能透过增强产品精致化、特色化来提高项目周转，或以产业加地产的模式，帮助政府推动当地经济发展来换取土储。我们看好在一、二线热点城市拿地能力较强的龙头企业，中国金茂（817）、龙湖集团（960）等较为有利。我们也喜欢一些土地资源上有优势的房企，如中国奥园（3883）、龙光地产（3380）、时代中国（1233）等，他们深耕大湾区熟知当地环境，有效从旧改项目中获取市热点城市核心地区的土地，长远有利发展。
        风险提示：i)  经济下行对销售造成压力；ii）房企再融资压力上升；iii）房地产银根环境从紧时间过长。