华泰证券-金科股份-000656-加快高质发展步伐，完善长效激励机制-190709

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        核心观点
        7  月  7  日公司业绩预告显示，2019  上半年公司预计实现归母净利  20-26  亿元，同比增长  200-290%，上半年总体业绩超出预期，主要源于交房规模及销售毛利增加。公司对西南市场高景气行情的把握为新一轮全国扩张奠定基础，扎实的开发运营能力和长期激励制度的完善有望加速优质资源的周转兑现，维持  2019-2021  年  EPS  0.96、1.27、1.64  元的盈利预测，维持“增持”评级。
        高质量结转周期延续，上半年销售增速行业居前
        我们认为公司上半年业绩超预期的主要原因在于：1、2017、2018  年销售金额增速高达  93%和  81%，可结转资源较为充裕；2、2018  年毛利率跳升7.3  个百分点至  28.6%，西南区域高毛利项目步入结转周期，2019  年盈利水平有望维持高位。亿翰数据显示，2019  上半年公司实现销售金额  821亿元，位居全国第  17  位，销售金额同比+41%，累计增速位居主流  A  股房企第  3  位。重庆市场的高景气度叠加核心二三线城市的精准布局为业绩延续高质量增长奠定基础。
        全国布局效果显现，物业管理预期强势
        2018  年公司全国布局效果显现，合肥、郑州、南宁、无锡等重点城市的市场占有率区间  1.6%-2.7%，2018  年均实现翻倍。2018  公司土地投资  700  亿元，同比+52.2%，新增土储中一二线城市货值占比超过  75%，继续深耕布局核心  25城。2018  年末可售面积超4100  万平，按照2018  销售均价计算的总货值约3630亿元。2019  年公司计划新开工  3000  万平，同比+11.1%，计划新增可售货值3200  亿元，全年预计向  1500  亿销售目标迈进。此外，2018  年末物业管理面积达  2.4  亿平，收入、净利增速分别达  41%和  49%，开发业务的高质量结转有望延续物业管理的强势表现。
        完善长效激励机制，稳定中期发展预期
        6  月  6  日公司公告  2019-2023  年员工持股计划，参与对象为董监高在内的公司员工；计划累计持股占比不超  10%；一期资金规模不超  32  亿（员工自筹和融资金额不超  16  亿）；二至五期根据  2019-2022  年业绩完成情况（归母净利同比增速不低于  30%、23%、19%、11%），按照当年归母净利的3.5%提取专项基金，作为后续计划的资金来源。公司员工持股计划一方面接力  2015  年限制性股票激励的解锁退出；另一方面面向全体员工、引入专项基金的长期激励有望进一步完善长效激励机制，稳定公司发展预期。
        深耕西南+全国布局，维持“增持”评级
        公司对西南市场高景气行情的把握为新一轮全国扩张奠定基础，扎实的开发运营能力和长期激励有望加速优质资源的周转兑现。维持  2019-2021  年EPS  为  0.96、1.27、1.64  元的盈利预测。参考可比公司  2019  年  7.1  倍的PE  估值，考虑到公司高成长预期，我们认为公司  2019  年合理  PE  估值水平为  8-9  倍，维持目标价  7.68-8.64  元，维持“增持”评级。
        风险提示：受西南区域市场影响；当前股权结构相对分散；行业政策风险。