华创证券-首开股份-600376-6月销售数据点评：销售继续稳增，拿地渐转积极-190709

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        事件：
        7  月  9  日，首开股份公布  6  月销售数据，6  月实现签约金额  82.5  亿元，同比+13.1%；实现签约面积  28.9  万平方米，同比-5.4%；1-6  月累计实现签约金额403.9  亿元，同比+31.2%，累计实现签约面积  144.5  万方，同比+20.0%。
        点评：
        6  月销售额  83  亿元、同比+13%，1-6  月累计销售  404  亿元、同比+31%
        6  月公司实现签约金额  82.5  亿元，环比-10.5%，同比+13.1%，涨幅较上月下降39.7pct，略高于克尔瑞主流  50  房企  6  月单月平均同比+10.5%；实现签约面积28.9  万平米，环比-10.9%，同比-5.4%，涨幅较上月下降  35.8pct；销售均价  28,493元/平米，环比+0.5%，同比+19.5%。1-6  月公司累计实现签约金额  403.9  亿元，同比+31.2%，完成年初销售计划  40.0%；累计实现签约面积  144.5  万平方米，同比+20.0%；累计销售均价  27,944  元/平米，较  18  年均价上涨  4.7%。鉴于公司土储  75%位于强一二线城市，并且京内土储占比总土储  31%，在当前一二线市场韧性较强背景下，预计  19  年全年去化或超预期。
        6  月拿地/销售额比  59%，1-6  月拿地  147  亿，同比+53%，拿地渐转积极
        6  月公司在北京、宁波分别获取了  2  个、1  个项目，对应新增建面  43.5  万平米（去年同期无拿地）；对应总地价  48.7  亿元，拿地额占比销售额  59.0%，较上月提升  20.0pct；平均楼面价  11,196  元/平米，较  18  年拿地均价-48.0%，主要源于公司  6  月宁波收购项目楼面价较低。1-6  月公司共获  8  个项目，新增规划面积  148.0  万方，同比+196.3%；对应地价  146.7  亿元，同比+53.3%；平均楼面地价  9,912  元/平米，同比-48.3%；拿地额占比销售额  36.3%，较  1-5  月提升  5.8pct，拿地均价占比销售均价  35.5%。公司  1-6  月拿地整体较为稳健，并且  5  月开始渐转积极，并同时注重成本可控。
        北京国改重要标的，积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出
        18  年以来，北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件，北方华创股权激励计划获批，电子城股权激励草案出台，北京国改推进速度明显加快。而一方面，首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案，属于国企中较早探索多元化激励机制的企业，可以说公司天生具备市场化改革基因；另一方面，公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企，赋予其在  14  家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势，近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始，公司有望进一步扩充京内优质土储。
        投资建议：销售继续稳增，拿地渐转积极，维持“强推”评级
        首开股份作为北京市属国资房企，在北京国改加快背景下，依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势，将是京国改重要标的；公司自  2007年重组上市之后积极变革，深耕北京、并积极京外扩张，推动销售快增，成为国内首家千亿地方国资房企；目前公司布局以强一二线为主，并属北京土储之王，一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持公司  2019-20  年每股收益预测  1.41、1.63  元，对应  19  年  PE  为  6.2  倍，NAV  折价达  56%，按  19  年目标PE9.0  倍，维持目标价  12.67  元，维持“强推”评级。
        风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。