中泰证券-房地产行业月报：销售结构分化延续，信托融资有所收紧-190711

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        投资要点
        行业跟踪：
        重点公司签约销售状况
        据克而瑞数据，本月重点公司签约销售额万科、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为  15.19%、43.48%、14.65%、12.83%、39.76%。19  年  6  月重点公司的销售额相对于  18  年  6  月增长  13pc，其中融创中国同比增长幅度最大，为  11.4%，万科、保利地产、华夏幸福、旭辉集团同比增长分别为  1.8%%、-0.2%%、0.0%、-3.7%。
        一手房月度成交：环比增速  4.62%，同比增速  13.82%（按面积）
        本月中泰跟踪的  40  个大中城市一手房合计成交面积  2381.79  万方，环比增速  4.62%，同比增速  13.82%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为  6.54%，14.20%，-10.65%；同比增速分别为  18.90%，37.00%，-15.54%。
        二手房月度成交：环比增速-12.33%，同比增速-5.38%（按面积）
        本月中泰跟踪的  14  个大中城市二手房合计成交面积  552.03  万方，环比增速-12.33%，同比增速-5.38%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-16.47%，-8.96%，-21.27%；同比增速分别为--17.98%，20.46%，-54.55%。  
        库存：可售面积环比增速  0.73%，去化周期  7.78  个月（按面积）
        本月中泰跟踪的  14  个大中城市住宅可售面积合计  5310.89  万方，环比增速  0.73%，去化周期  7.78  个月。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.65%，2.64%，0.72%。一线、二线、三线去化周期分别为9.88  月，5.78  月，8.23  月。
        40  城土地成交：环比量跌价升，一线成交规划建面环比增速-13.1%
        本月全国  40  大中城市供应土地规划建筑面积  9886.9  万平方米，环比增速-21.9，同比增速-9.4%；成交土地规划建筑面积  9056.5  万平方米，环比增速-18.2%，同比增速-12.1%，其中一、二、三线城市环比增速-13.1%、-3.8%、-30.2%；成交均价环比上升  17.8%，成交总价环比下降  3.6%。本月，全国  40  大中城市土地溢价率  19.29%，较上月上升  0.39pc。其中一线城市土地溢价  23.43%，二线城市  17.07%，三线城市  20.62%。
        投资建议
        6  月单月重点房企销售环比改善明显，整体市场新房销售继续呈现以部分一二线重点城市为主的结构性回暖，三四线城市增速持续为负的分化局面。政策方面，中央坚持“稳地价稳房价稳预期”的基调不变，地方维持“因城施策”有紧有松的差异化调控。资金方面，本月银保监会约束信托机构投向房地产领域，旨在给近期火热的二线城市土地市场降温，房企融资开始转向海外，成本有所抬升；同时，南京、成都等多个热点二线城市房贷利率有所调增，未来市场趋势有待观察；估值方面，近期板块回撤让重点房企的  PE  估值落入  6-10X  区间，估值较低业绩稳健，目前整体仓位也处在低位。在当前宏观经济下行压力仍在，行业下行尚未触底，融资边际收紧的背景下，因城施策调控存持续边际改善预期，结合历次周期看，基本面探底的板块估值低点通常对应着不错的买点。由于本轮周期与以往不同，行业调控或长期维持一城一策，市场整体波动性降低，行业整体增速放缓带来由量转质的思考，投资机会需从追求  beta  变为寻找  alpha，地产股整体股息率不断抬升，建议持续关注基本面优良的高分红行业龙头：万科、保利、融创，及受销售节奏边际放缓影响、致力于降杠杆、提分红开始优化内控的成长一线：华夏幸福、旭辉控股集团。
        风险提示：  房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期。