中泰证券-房地产行业周报：融资进一步收紧，行业集中度或加速提升-190713

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        投资要点    
        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速-12.74%，同比增速  20.64%（按面积）
        本周中泰跟踪的  40  个大中城市一手房合计成交面积  546.06  万方，环比增速-12.74%，同比增速  20.64%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-23.71%，-5.55%，-20.76%；同比增速分别为  34.14%，51.19%，-17.88%。
        二手房：成交环比增速  1.32%，同比增速  9.18%（按面积）
        本周中泰跟踪的  14  个大中城市二手房合计成交面积  143.91  万方，环比增速  1.32%，同比增速  9.18%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-3.63%，11.31%，-22.21%；同比增速分别为-18.66%，27.10%，10.03%。
        库存：可售面积环比增速-1.38%（按面积）
        本周中泰跟踪的  15  个大中城市住宅可售面积合计  5168.96  万方，环比增速-1.38%，去化周期  31.61  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.61%，-2.56%，-0.86%。一线、二线、三线去化周期分别为  41.23  周，22.70  周，33.37  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（7  月  1  日至  7  月  7  日）重点城市共开盘  47  个项目，合计推出房源  8513  套，其中一线城市开盘  1179  套、占比  13.85%；开盘项目平均去化率达到  64.7%，其中二线城市平均去化率为  64%。
        投资建议：本周据我们高频跟踪  40  大中城市数据显示：一手房成交环比均有所下降，同比一二线仍保持较高增速；二手房成交环比同比总体微升，结构上看依然是二线城市维持较高热度起到支撑；去化率方面，重点城市开盘下降到  65%，与上周相比有所下降。政策方面，7  月  12  日，国家发改委发布通知收紧房企融资，房企海外发债只能偿还一年内到期的中长期境外债务；同时，银保监会近日对房地产业务增量过大的信托公司展开约谈警示，下半年信托融资或进行余额管控。房企融资受到进一步收紧，头部房企的融资优势进一步凸显，行业加速分化，集中度继续提升，对重点房企是利好。配置端看，当前板块估值较低，半年报业绩预期稳健，整体仓位也处低位；考虑到当前宏观行业均处下行周期，融资收紧的背景下，因城施策调控存持续边际改善预期，结合历次周期看，基本面探底的板块估值低点通常对应着不错的买点；  同时由于本轮周期与以往不同，行业调控或长期维持一城一策，市场整体波动性降低，行业整体增速放缓带来由量转质的思考，投资机会需从追求  beta  变为寻找  alpha，地产股整体股息率开始不断提升，建议持续关注基本面优良的高分红、高信用行业龙头：万科、保利、华夏幸福，及致力于降杠杆、提分红、优化内控、业绩进入释放期的成长一线：融创中国、旭辉控股集团。?
        风险提示：房地产平均利率开始触底反弹；流动性有所缓和。