国金证券-《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》点评：规范房企外债发行影响几何？-190714

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        基本结论
        事件：7  月  12  日，发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778  号，以下简称“778  号文”），对房地产企业外债发行做出限制，我们简评如下：
        2015  年发改委对企业发行外债实行备案登记制管理。随后企业外债发行规模快速增长，尤其是地方融资平台和房地产企业。随着国家宏观经济政策转变为去杠杆和防风险，有效防范外债风险被提上日程，发改委会同财政部出台相关文件限制外债过快增长。
        但  2019  年上半年城投和房地产企业外债发行增速仍较高，针对此现象，发改委又相继出台了《国家发展改革委办公厅关于对地方国有企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕666  号，以下简称“666号文”）和  778  号文，对上述企业提出了相应的备案登记要求。778  号文更侧重地产企业融资用途的管控，而  666  号文则侧重地方政府隐性债务的限制。
        由于今年地产开发资金来源中增速较快的主要为销售回款、利用外资和非标融资。在银保监会对非标融资限制后，778  号文对房地产企业外债融资限制，形成了政策闭环。至此，地产主要外部融资渠道多方位收紧。
        虽然目前地产销售回款较好，但政策在逐步收紧后，地产企业再融资仅限于借新还旧，高周转模式可能会受到影响，上半年土地市场火热的现象或将降温。
        此外外部融资受限后，流入地产行业的资金减少，各金融机构势必提高资金成本和风控标准（好企业或好项目）。对于项目布局好、销售规模较大、销售能力较强和外部融资渠道多样的龙头房企压力相对较小，但中小房企融资渠道相对单一、销售能力相对较弱，预计将承受较大的压力。
        风险提示：1）房地产行业监管政策变动；2）风险事件大幅增加。