中银国际-房地产行业6月报：单月投资销售回升，融资收紧控地价-190715

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        2019  年  1-6  月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长  10.1%和10.9%，销售面积和金额同比分别下降  1.8%和上升  5.6%，数据全面小幅下行。6  月单月投资、新开工面积及施工面积增速分别为  10.1%、8.9%及  9.5%，分别较上月上升  0.6、4.9  及下降  0.9  个百分点，整体增速下滑，对于销售去化的担忧导致房企新开工意愿减弱，融资环境收紧导致施工节奏放缓。1-6月土地购置面积同比下降  27.5%，较上月收窄  4.7  个百分点，溢价率  19.3%保持高位。伴随前端融资收紧，我们预计房企拿地回归谨慎，成交额缓步下行。6  月单月销售面积增速-2.2%，降幅较上月收窄  3.3  个百分点，成交小幅回升。二季度以来房屋销售去化情况有所下滑，考虑到  6  月高基数因素，预计销售同比增速仍将为负。结构上而言，一二线将维持比较优势。我们认为19  年地产政策以“因城施策”的深化与落地为主线，业绩持续向好的龙头及二线高成长性房企估值仍有提升空间。同时建议持续关注粤港澳、长三角一体化等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科  A、保利地产；2）区域房企：招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设；地产交易服务商：我爱我家等。
        支撑评级的要点
        1-6  月，全国房地产开发投资额同比增长  10.9%，较  1-5  月回落  0.3  个百分点；商品房新开工面积同比上升  10.1%，较  1-5  月回落  0.4  个百分点；施工面积同比上升  8.8%，增速较  1-5  月扩大  0  个百分点；土地购置面积同比下降  27.5%。6  月单月投资、新开工面积及施工面积增速分别为  10.1%、8.9%及  9.5%，分别较上月上升  0.6、4.9  及下降  0.9  个百分点，整体增速下滑；对于销售去化的担忧导致房企新开工意愿减弱，融资环境收紧导致施工节奏放缓；竣工面积同比下降  14.0%，降幅较上月收窄  8.3  个百分点，随着  16-17  年开工项目竣工结算，竣工逐步回暖。1-6  月土地购置面积同比下降  27.5%，较上月收窄  4.7  个百分点，溢价率  19.3%保持高位。伴随前端融资收紧，我们预计房企拿地回归谨慎，成交额缓步下行。
        1-6  月的商品房销售面积为  75,786  万平方米，同比下降  1.8%；销售额为70,698  亿元，同比上升  5.6%；较上月回落  0.5  个百分点；销售均价为  9,329元/平米，同比上升  7.5%，较上月回落  0.3  个百分点。6  月单月销售面积增速-2.2%，降幅较上月收窄  3.3  个百分点，成交小幅回升。二季度以来房屋销售去化情况有所下滑，考虑到  7  月高基数因素，预计销售同比增速仍将为负。结构上而言，一二线将维持比较优势。
        1-6  月，房地产开发企业合计资金来源为  84,966  亿元，同比上升  7.2%，较  1-5  月回落  0.4  个百分点。从各资金来源同比来看，1-6  月累计数据中，国内贷款同比上升  8.4%，较  1-5  月扩大  2.9  个百分点；利用外资同比上升  53.6%，较  1-5  月扩大  10.7  个百分点；自筹资金同比上升  4.7%，较  1-5月扩大  0.5  个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升  8.3%，较  1-5  月回落  2  个百分点，其中，1-6  月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升  9%和上升  11.1%。
        评级面临的主要风险
        房地产行业融资收紧超预期，三四线景气度下滑超预期。