国盛证券-中国海外发展-0688.HK-央企地产龙头，整装再腾飞-190715

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        历史悠久，实力雄厚地产开发巨擘。公司  1979  年成立于香港，1992  年上市，拥有  40  年房地产开发与不动产运营管理经验，具备央企和外资双重背景，控股股东为中国海外集团（中国建筑全资子公司），持股比例为  56%。2018年公司实现销售合约额  3012.4  亿港元，同比增长  30%，规模排名全国第  7；归母净利润为  449  亿港元，同比增长  10.1%，经营稳健，盈利能力强。
        背靠央企大平台，资源整合协同优势独到。中国建筑集团实力雄厚，基建、房建、地产全产业链布局，政企资源丰富，集团内协同优势明显，可以共同出击获取综合性开发项目，为政府提供全方位服务，拿地渠道和方式更加多样。并且在项目建设过程中集团内上下游产业链互相配合，可以更好的保障质量、控制成本和进度。在目前优质土地资源向国企央企集中的趋势下，公司央企背景优势显著，同时外资背景也可满足部分地方政府招商引资需求。
        超高盈利，极低杠杆，行业融资收紧更显公司实力。2018  年公司毛利率和净利率分别为  38.2%/28.6%，期间费用率仅  4.1%，盈利能力极强，净利润规模行业第一。截至  2018  年公司净负债率  33.7%，远低于其他龙头房企。公司拥有央企背景，且海外融资渠道通畅，国内外评级机构连续多年给予公司行业内最高投资评级，基于低负债率、高信用评级以及充裕的在手资金，在行业融资环境收紧的情况下公司融资成本具备极大优势。
        管理与激励机制理顺，整装再腾飞。2006  年至  2011  年发展迅速，规模曾排名第二，但  2012  年-2017  年间由于人事调整及经营策略等因素，销售大幅放缓，规模被同期大力布局三四线城市的碧桂园、恒大等公司反超，排名掉至全国第  7。2017  年颜建国回归中海地产出任总裁，今年  3  月全面负责中海外发展集团业务，管理构架基本调整完毕。同时中海于去年  6  月推出核心员工的股权激励计划，彰显发展信心，呈现积极扩张新面貌。2018  年公司销售金额增长  30%，重回高增长区间，2019  年  1-6  月销售增长  29%，增速排名前十房企第一位。公司土地储备充裕，截至  2018  年末，中海集团（含宏洋）土地储备  9144  万平方米，一二线城市占比  76%，保障未来稳健增长。我们判断中海地产中期向上拐点已现，未来表现有望超预期。
        加快商业物业步伐，物管业务高品质发展。公司商业物业整体经营规模位居行业前列，计划  2020  年商业物业总收入超过  50  亿港元，并且在  2023  年实现  100  亿港元目标，成为推动公司业绩的又一增长点。公司拆分旗下物管公司中海物业单独上市，以定位高端、服务品质突出著称，协助提升公司地产品牌价值
        投资建议：预测公司  2019-2021  年归母净利润分别为  517/589/664  亿港元，同比增长  15%/14%/13%，对应  EPS分别为  4.71/5.38/6.06港元（2018-2021年  CAGR  13.9%），当前股价对应  PE  分别为  6.0/5.3/4.7  倍，公司经营拐点向上，盈利能力突出，央企背景经营风险低，首次覆盖，给予“买入”评级。
        风险提示：地产调控风险，融资能力下降风险，盈利能力下滑风险等。